Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долги бывшего собственника по коммунальным платежам кто платит». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет. Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет. Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.
Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника?
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.
«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.
В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.
При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»:
— На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.
Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.
Стопроцентные гарантии защиты прав бывшего собственника от необоснованных действий в связи с возникновением требований об оплате дать невозможно. Может быть, обратятся с подобным требованием, может быть – нет. Все зависит от профессионализма лиц, которые предъявляют эти требования, оперативности передачи сведений из Росреестра в налоговую службу, органы ЖКХ и т.д.
Чтобы избежать проблем, бывший собственник может, конечно, попробовать обратиться с копией договора купли-продажи квартиры и выпиской из ЕГРН, например, в налоговую службу или органы ЖКХ. Но практика показывает, что к таким обращениям лучше прибегать при неоднократном нарушении прав после продажи квартиры. В иных случаях копию договора и выписку из ЕГРН могут просто не принять, поскольку их предоставление не является обязанностью бывшего собственника и все имущественные отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением квартирой, с момента ее продажи у него уже прекращены.
Обычно либо Росреестр присылает данные, либо новый хозяин обращается в территориальные органы ЖКХ с просьбой о смене собственника квартиры в документах об оплате коммунальных услуг, прилагая при этом копии паспорта, договора, выписку из ЕГРН и иные документы (обычно их перечень органы ЖКХ указывают на своих сайтах, стендах, узнать о документах можно при обращении в территориальные отделы данных органов). После этого платежные документы будут поступать новому собственнику. Таким образом, переоформление документов ложится на плечи нового хозяина квартиры, так как содержать свое имущество – это его обязанность.
Обратите внимание: если в многоквартирном доме существует товарищество собственников жилья, то бывший собственник может подать заявление о прекращении членства в нем. После этого официально признается, что он не является участником ТСЖ, а значит, не должен платить взносы в него. Новый собственник подает заявление о приеме в товарищество, и с этого момента он должен будет уплачивать все необходимые взносы и оплачивать услуги ЖКХ. При этом надо отметить, что в силу ст. 143 ЖК РФ собственник вправе стать членом товарищества, но делать он это не обязан. ТСЖ создается для эффективного управления многоквартирным домом – в этом его специфика. Однако новый собственник квартиры может и не вступать в товарищество, а сам оплачивать жилищно-коммунальные услуги.
1 Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2020 г. по делу № 88-19237/2020.
В Вашей ситуации, по всей видимости, долг насчитали по обязательствам предыдущего собственника.
Вам необходимо написать в адрес управляющей компании письменную претензию, в которой нужно последовательно прописать о смене собственника квартиры и об отсутствии какой-либо задолженности у нынешнего собственника. К претензии обязательно приложите документы: договор купли-продажи жилья, акт приема-передачи, документы, подтверждающие оплату, выписку из Росреестра и другие.
Если управляющая компания продолжит присылать квитанции с задолженностью предыдущего владельца, то можно пожаловаться в органы государственного жилищного надзора.
В Вашей ситуации, по всей видимости, долг насчитали по обязательствам предыдущего собственника.
Вам необходимо написать в адрес управляющей компании письменную претензию, в которой нужно последовательно прописать о смене собственника квартиры и об отсутствии какой-либо задолженности у нынешнего собственника. К претензии обязательно приложите документы: договор купли-продажи жилья, акт приема-передачи, документы, подтверждающие оплату, выписку из Росреестра и другие.
Если управляющая компания продолжит присылать квитанции с задолженностью предыдущего владельца, то можно пожаловаться в органы государственного жилищного надзора.
-
Как воруют НДС из Ваших деклараций?
175 0
Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
Чтобы дать исчерпывающий ответ, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника, потребуется обратиться к действующему законодательству.
Такие сделки регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации.
Здесь в статье 153 сказано, что при операциях с недвижимостью, просрочки платежей, допущенные предыдущим хозяином, не переходят к новому собственнику.
Начнем с изучения вопроса, должен ли новый собственник платить долги по квартплате.
Ведь если следовать закону, необходимость выплат наступает лишь в ситуациях с покупкой жилплощади, где накоплена определенная сумма просрочки за капитальный ремонт здания или когда жилец добровольно вызвался оплатить недоимку коммунальщикам. Хотя управляющие компании вольно трактуют положения действующего законодательства и «давят» на новых хозяев, угрожая судом.
Теперь поговорим о правильных действиях нового собственника жилплощади.
Рассмотрим поведение покупателя, которое позволит избежать неприятных последствий при составлении договора о продаже квартиры, и уточним, как удастся поправить ситуацию, если новый хозяин – жертва недобросовестного продавца и риэлтора. Ведь в первом случае правильные действия покупателя предупреждают вероятные проблемы, а во втором – избавят от претензий коммунальщиков.
Переходят ли долги по квартплате новому собственнику
Теперь перейдем к случаям, когда покупатель недвижимости оказался жертвой личной беспечности и приобрел квартиру с «проблемой».
Помните, формально заставить оплачивать такие долг коммунальщики не вправе, но систематическое давление на жильца и угрозы прекратить подачу услуг способны сломить даже стойких людей.
Правда, в таких случаях уместно действовать в рамках закона.
Теперь подытожим сказанное выше. Новые жильцы, которые приобрели квартиру с «сюрпризом», не обязаны погашать платежи старых владельцев.
Исключением тут становятся ситуации добровольного принятия подобных обязательств либо задолженность за капремонт строения.
Однако в правовой практике известны дела, когда покупатели оспаривали «добровольную» уплату задолженности, которую неправильно оформили в соглашении.
Перед тем, как покупать жилое помещение, необходимо самостоятельно убедиться в его «чистоте».
Даже использование услуг риэлтерских агентств не гарантирует покупателю приобретение беспроблемного жилья, так как владелец мог утаить эту информацию и от них.
Единственное, в соответствии с законом о защите прав потребителей пострадавшая сторона может подать иск на риэлтора о возмещении ущерба из-за некачественно оказанных услуг.
Перед приобретением квартиры стоит обратиться в управляющую компанию и узнать, нет ли у предыдущего хозяина долга. В первую очередь нового собственника должна интересовать информация о задолженности по капремонту. Также нужно уточнять, не находится ли квартира в ипотеке, так как такая сделка впоследствии может быть признана недействительной из-за чего гражданин рискует потерять свои деньги.
Законопроект, обязывающий новых собственников жилья выплачивать долги за предыдущих владельцев, подготовила ассоциация «ЖКХ и городская среда». Документ уже направлен на рассмотрение в Минстрой. Авторы объясняют инициативу тем, что после смены владельца квартиры управляющие компании не могут найти предыдущего хозяина, чтобы взыскать задолженность.
Согласно Жилищному кодексу, при продаже жилья на нового собственника ложатся только ранее неуплаченные взносы на капремонт. При этом остальная задолженность продолжает числиться за старым владельцем, отметил заместитель генерального директора ассоциации «ЖКХ и городская среда», член комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Дмитрий Гордеев.
В итоге граждане, приобретая жилье, как правило, не интересуются чужими долгами, а бывшие собственники зачастую пропадают, не выплатив долги.
Дмитрий Гордеевчлен комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХИз-за сложившейся ситуации долги за коммуналку постоянно растут, указывает Гордеев. По его мнению, нововведение простимулирует покупателей квартир запрашивать у продавцов справки об отсутствии задолженностей. Если такие найдутся, приобретатель будет заинтересован в их погашении за счет продавца или скидки на жилье, считает один из авторов инициативы.
Директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов подчеркнул, что долги за ЖКУ числятся примерно за половиной квартир, которые выставляются на продажу в России. Однако часть собственников все же оплачивает все квитанции, уточнил он.
По данным Минстроя, по итогам третьего квартала 2020 года общий объем задолженности потребителей за ЖКУ в стране составил 1,35 триллиона рублей.
Председатель правления Союза жилищных организаций Москвы Константин Крохин заявил Москве 24, что проблема взыскивания долгов с предыдущих владельцев квартир давно нуждается в решении.
В данном случае я поддерживаю инициативу. В Европе, Америке долг следует за объектом. Потому что недвижимость никуда не сбежит, ее легче облагать налогами и платежами. В России почему-то долги от жилья отделили, что спровоцировало злоупотребления в большом количестве со стороны системных неплательщиков и спекулянтов.
Константин Крохинпредседатель правления Союза жилищных организаций Москвы«Добросовестные управляющие компании, включая товарищества и кооперативы, не могут найти предыдущих собственников. Потому что у них нет механизма поиска… Их даже полиция иногда не может найти», – объясняет Крохин.
Эксперт отметил, что ситуация с погашением долгов по ЖКУ за предыдущего владельца, если новый собственник не озаботился проверкой их наличия, является общемировой практикой. Крохин подчеркнул, что в России сохранение за квартирой взносов за капитальный ремонт является первой новеллой в этом направлении.
Однако, по экспертной оценке собеседника Москвы 24, в общей сумме всех долгов по ЖКУ неоплаченных платежей, оставшихся от предыдущих собственников квартир, не более 5%.
«Но для депрессивных регионов с учетом низкой рентабельности бизнеса управляющих компаний эти деньги могут быть половиной прибыли. Без этих денег работа многих компаний заканчивается банкротствами», – заявил Крохин.
Председатель комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева в разговоре с Москвой 24 согласилась, что в общем объеме долгов платежи от предыдущих владельцев квартир занимают небольшую часть.
«Это не первоочередная проблема. Не так уж много должников продают свои квартиры. И, как правило, многие покупатели выясняют наличие долгов и стараются урегулировать этот вопрос», – рассказала эксперт.
Существует всего одно исключение, и оно затрагивает вопрос взносов за капительный ремонт. Все дело в том, что долги по обязательствам, сорванными предыдущим собственником квартиры, будут переходить новому лицу. Регламент: ЖК РФ пункт третий, статья 158.
Иными словами, вам придётся погасить долги по взносам за капитальный ремонт, даже если вы в этом не виноваты. Это регламент действующего законодательства, и в случае с долгами за капремонт, ничего сделать не удастся, придётся оплатить.
Впрочем, если речь идет о процессе приватизации, то такие долги переходить к новому собственнику не будут. Иными словами, если собственником было государство, а человек приватизировал квартиру, то долги от государства не перейдут в адрес нового собственника. Это еще одно исключение из правил.
По закону (391 статья Гражданского Кодекса), можно принять старые долги предыдущего собственника квартиры. Вся процедура прописана на уровне Гражданского Кодекса, это называется переводом долга. Тут важно понимать, что без волеизъявления нового собственника, перевод долга осуществлён быть не может.
Исключением являются платежи за капитальный ремонт, обязанность по погашению долгов ляжет на плечи нового собственника квартиры независимо от того, хочет он этого или нет.
Без волеизъявления нового собственника квартиры, перевод долга по остальным услугам осуществлён быть не может, это исключено. Даже если представители компании сфальсифицировали документацию (во что сложно поверить, но теоретически такая ситуация возможна), вы всегда сможете добиться справедливости через суд.
Итак, начать следует с уведомления в адрес бывшего собственника. Уведомление лучше всего отправить в письменном виде или передать лично, но под роспись. Чтобы урегулировать этот процесс, обратитесь к адвокату напрямую, он поможет составить нужный документ. Все дело в том, что собственник может и не знать о наличии долгов по коммунальным услугам. Возможно предыдущий собственник, получив уведомление, погасит свои долги без каких-либо задержек, и проблема решится сама собой. Если же собственник не стал исполнять свои обязательства по долгам, то придётся действовать по-другому.
Стоит всегда помнить о том, что проблема взыскания долга с предыдущего собственника, никогда не ложится на плечи нового владельца квартиры. Проблема взыскания это головная боль компании, поставляющей коммунальную услугу. Но не нового собственника.
Начинаем с запроса всех документов:
- Обратитесь в Росреестр.
- Запросите новую выписку из базы данных ЕГРН.
В документе будет указана дата перехода права собственности. Возьмите полученную выписку и отправляйтесь в ТСЖ или в офис Управляющей компании. Можно обратиться и в офис МФЦ. Попросите поменять сведения в лицевом счёте. После изменения сведений, квитанции начнут приходить на имя нового собственника.
Если компания отказалась менять сведения по лицевому счёту, можно обратиться к ним напрямую (если до этого было обращение в МФЦ), с требованием о создании нового лицевого счёта на собственника квартиры. Пишется отдельное заявление в Управляющую компанию с требованием:
- Выделения или разделения лицевого счёта.
- Перерасчёта.
Важно: составьте 2 экземпляра заявление и передайте их в управляющую компанию самостоятельно. В момент приёма заявления, настаивайте на том, чтобы на второй копии заявления была поставлена отметка о принятии документа. Одну из копий заявления вы забираете себе.
Есть и альтернативный вариант: если вам некогда ходить по офисам, можно отправить заявление почтовым отправлением. Но обязательно:
- С описью вложения.
- С обратным уведомлением.
В случае, если управляющая компания или поставщик коммунальных услуг, отказывается произвести перерасчёт и продолжает присылать километровые счета, нужно обращаться в судебную инстанцию. На этом этапе без помощи юриста уже точно не обойтись.
Резюмируя всё вышесказанное, вы всегда можете оспорить действия Управляющей компании, пытающейся взыскать долги по ЖКУ с нового собственника. Но в случае с долгами по взносам за капитальный ремонт, ничего сделать не получится. Уже существует судебная практика отказов по таким делам. Судебная инстанция встала на сторону коммунальщиков в Республике Башкортостан, где суд мотивировал своё решение следующим образом:
- Доказательств того, что предыдущий собственник погасил долги по взносам за капитальный ремонт нет.
- Следовательно, погашать долги будет новый собственник.
В случае с иском о понуждении в адрес управляющей компании, суды однозначно встают на сторону новых собственников. Подобной практики уже предостаточно: от Калининграда до Владивостока. Есть несколько вариантов развития события:
- Судебная инстанция выносит решение (в пользу истца), которое обязывает управляющую компанию исключать чужие долги и делать перерасчёт.
- Судебная инстанция выносит решение (в пользу истца), по которому организацию обязывают создать новый лицевой счёт.
Впрочем, есть и несколько альтернативных вариантов развития событий. Чего делать не стоит, так это спускать всё на тормозах. Но и пытаться выплатить все долги предыдущего собственника тоже не стоит. В противном случае управляющая компания сможет использовать это против истца, и доказать свою непричастность будет сложнее.
С кого управляющим компаниям взыскивать долги за коммуналку
Перед тем как подписывать ДКП, стоит проверить понравившуюся квартиру всеми доступными способами. Проще всего это сделать с юристом. Фактически, даже приобретение квартиры с привлечением риэлторского агентства не дает гарантии того, что проблемы отсутствуют. Хотя бы по причине того, что собственник мог утаить эту информацию от представителей риэлторского агентства. И потом, вы не сможете ничего сделать с риэлтором.
В теории конечно можно подать исковое заявление в суд, с требованием возмещения ущерба из-за услуг, которые были оказаны некачественно. Но на деле, проще проверить всё самостоятельно.
Регламент предельно простой:
- Находим адрес управляющей компании по месту расположения квартиры.
- Запрашиваем информацию о долгах.
Узнайте о долгах по капитальному ремонту в обязательном порядке, иначе они станут для вас неизбежным сюрпризом. Кроме того, нужно узнать об обременениях, но в управляющей компании могут и не поделиться этой информацией.
Поэтому правильнее будет обратиться к юристу сразу, а он уже получить всю информацию об интересующей вас квартире из официальных информационных баз. Если вам нужна юридическая консультация по отопительной системе, или по любому другому вопросу, связанному с ЖКХ, оставьте свою заявку прямо сейчас.
Практика такова, что коммунальщики зачастую пытаются приписать имеющиеся долги по ЖКУ новым владельцам, ссылаясь на то, что услуги привязываются к квартире, а не к собственнику. Это в корне неверно, даже если прежним владельцем квартиры был близкий родственник, новый собственник не несет ответственности за его задолженность. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо:
- При получении права собственности направить запрос в ТСЖ (управляющую компанию, ЖКХ) о предоставлении нового лицевого счета на коммунальные услуги. При этом нужно предоставить текущие показания счетчиков, чтобы не допустить приписывания старого долга новым жильцам.
- Если в ЖКХ отказываются менять лицевой счет на дом (квартиру), нужно напомнить им о 153 статье Жилищного кодекса РФ, где указано, что обязанность по оплате коммунальных платежей ложится на собственника в тот момент, когда в его владение переходит жилое помещение.
- Если это не помогло, нужно направить заявление на имя руководителя организации, изложив суть проблемы и приложив выдержки из статьи 153 Жилищного кодекса РФ и ст. 223 ГК РФ. Также, правильно будет приложить копию договора передачи собственности (дарственная, акт купли-продажи), подтверждающую дату вступления во владение. Заявление следует распечатать в 2 экземплярах.
- Если отказал и руководитель организации – нужно обращаться в прокуратуру, составив заявление таким же образом, как в предыдущий раз.
Таким образом, при необходимости взыскать долги со старого владельца, ЖКХ должно подавать иск в суд, чтобы обязать предыдущего собственника совершить платеж. По законодательству новые жильцы должны произвести выплату только за имеющиеся долги по капитальному ремонту дома, не более того.
- ОБЭП
- Прокуратура
- Роспотребнадзор
- Суды Санкт-Петербурга
- Возврат товара надлежащего качества, вернуть товар продавцу — защита прав потребителя
- Защита прав потребителей в Петербурге. Общество защиты прав потребителей Санкт-Петербург
- Нарушение прав потребителей. Вам продали некачественный товар.
- Платные услуги юриста и бесплатное обслуживание
- Как и за чей счет проводится экспертиза некачественного товара?
- Защита прав потребителей в судебном порядке
- Нарушение прав потребителя: оказание транспортных услуг.
- Нарушение прав потребителя: услуги автосервиса.
- Как подать иск в суд
- Как подать претензию
- Закон РФ «О защите прав потребителей»: заправка некачественного бензина.
- Юрист отвечает на вопросы зрителей
- Защита прав потребителя: повреждение автомобиля на платной стоянке
- При покупке товара ненадлежащего качества можно ли требовать не его замены, а возврата денег?
- Кому предъявить претензии за плохо организованый тур?
- К кому обратиться при обнаружении в товаре недостатков?
- Куда обращаться, если нарушаются ваши права потребителя?
- Права потребителя при покупке техники
- Какие товары не подлежат обмену?
- Как обменять товар ненадлежащего качества?
- Защита прав трудящихся: незаконное увольнение
- К кому обратиться, если были нарушены права потребителя?
- Как обменять товар надлежащего качества?
- Обязан ли продавец устанавливать гарантийный срок
- В каком случае возможна замена дорогостоящего товара?
Кто должен платить долги по ЖКХ: бывший или новый владелец квартиры?
Ответом на вопрос, как делится долг по коммунальным платежам, будет обращение в Управляющую компанию. Компетентный сотрудник отдела ЖКХ поможет в решении данной ситуации. Как правило, обращается тот жилец, который добросовестно вносит коммунальные платежи. Но следует заметить, что в устной форме обращение никто не примет. Необходимо будет составить обращение в письменной форме. К обращению следует приложить и все квитанции об оплате. Заявление непременно рассмотрят, долг разделят и в дальнейшем каждому жильцу будет направлена индивидуальная квитанция. Опять же, помощь юриста при составлении обращения не помешает.
Когда все возможные варианты исчерпаны, остается лишь обращение в суд. Если имеется возможность привлечь адвоката, он поможет подать иск в суд. Подается он туда, где проживают ответчики. Составляется иск по общим правилам. Все требования в нем излагаются кратко и лаконично. В обязательном порядке на заявлении ставится дата и подпись заявителя.
Если заявление примут, то в пятидневный срок судья вынесет решение о возбуждении гражданского дела. Дело будет рассмотрено в срок 2 месяца, но иногда он может быть сокращен. Если опираться на правоприменительную практику, то требования, выдвигаемые истцом, практически всегда удовлетворяются. Суд разделит задолженность по коммунальным платежам. Решение будет направлено в адрес поставщика услуг. Начиная со следующего месяца, каждый пользователь будет получать отдельную квитанцию.
Коммунальные платежи должны вноситься в полном объеме и в срок. Недобросовестные плательщики должны четко запомнить, что их долги оплачивать никто не собирается.
Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это неприятно, но не так страшно, как может показаться на первый взгляд. Главное – закон в этом случае стоит на стороне нового владельца. Чтобы убедиться в этом, достаточно заглянуть в статью №153 ЖК РФ. Там четко прописано, что оплачивать что-либо у лица появляется обязанность только с момента приобретения права собственности на жилое помещение.
Если новый владелец не хочет оплачивать долги старого собственника, то не должен игнорировать проверку наличия задолженностей. В идеале это нужно сделать еще до момента покупки и заключения договора. Если этого сделано не было, то проверить нужно хотя бы сразу после покупки – когда еще есть шанс оперативно обратиться к бывшему собственнику и заставить его всё погасить.
Проверить наличие задолженностей перед покупкой не сложно.
Сделать это можно несколькими способами:
- попросить продавца показать все квитанции – если есть долги, то они будут там указаны;
- попросить продавца предъявить справку об отсутствии задолженности – получить её можно в бухгалтерии УК;
- позвонить в коммунальные службы по номерам телефонов, указанным на квитанциях и запросить информацию;вместе с собственником лично приехать в офис УК и получить справку.
Дополнительно можно проверить данные о собственнике в базе исполнительных производств, введя его данные на сайте судебных приставов.
Важно! Будьте внимательны при проверке квитанций – они могут быть поддельными. Рекомендуется не ограничиваться только этим способом проверки, а всё-таки обратиться за информацией в УК.
Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту
Не все продавцы пытаются скрыть долги – многие открыто сообщают о них, позволяя покупателю увидеть реальную картину. Не стоит пугаться и сразу же отказываться от этого варианта. Если квартира нравится, можно купить её и вместе с долгами. Достаточно грамотно оформить договор и учесть все нюансы, чтобы избавить себя от проблем.
Продавец может попросить аванс в размере его задолженности по квартплате, чтобы погасить долг до составления договора. Это удобный, но рискованный способ, ведь он может просто погасить свои долги за ваш счет и исчезнуть. Для решения вопроса таким методом перед передачей аванса нужно составить соответствующий документ, где будет прописано что деньги, переданные в качестве аванса, продавец обязуется пустить на погашение долга.
Какой бы метод ни выбрали стороны, договор купли-продажи в этом случае требует внесения дополнительных условий, касающихся обязанности по погашению платежей. Лучше всего, если оформление сделки будет сопровождать нотариус, который сможет правильно составить документ и учесть в нем все необходимые пункты.
Если продавец согласен добровольно погасить задолженность (при условии снижения цены на квартиру), то в договор вносятся дополнительные условия, или составляется приложение к договору. В нем должна быть четко прописана сумма долга, поэтому нужно будет заранее обратиться в УК и получить документ с информацией о задолженности.
Избежать проблем с квартирой поможет бдительность и внимательность во время покупки.
Несколько советов, которые помогут обезопасить себя от обмана:
- если в покупке помогает риэлтор, не нужно стесняться требовать у него подтверждений о чистоте квартиры;
- при самостоятельной покупке тщательно проверять собственника, его документы и чистоту квартиры желательно несколькими способами;
- при обнаружении задолженности по квартплате проверить, нет ли у собственника других долгов, которые могут быть связаны с квартирой;
- не верить продавцу на слово, не ограничиваться устными договоренностями – всё должно быть зафиксировано документально;
- не соглашаться на аванс или задаток без заключения договора.
Чтобы дать исчерпывающий ответ, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника, потребуется обратиться к действующему законодательству.
Такие сделки регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации.
Здесь в статье 153 сказано, что при операциях с недвижимостью, просрочки платежей, допущенные предыдущим хозяином, не переходят к новому собственнику.
Переход долга по ЖКХ от старого владельца квартиры новому
Начнем с изучения вопроса, должен ли новый собственник платить долги по квартплате.
Ведь если следовать закону, необходимость выплат наступает лишь в ситуациях с покупкой жилплощади, где накоплена определенная сумма просрочки за капитальный ремонт здания или когда жилец добровольно вызвался оплатить недоимку коммунальщикам. Хотя управляющие компании вольно трактуют положения действующего законодательства и «давят» на новых хозяев, угрожая судом.
Теперь поговорим о правильных действиях нового собственника жилплощади.
Рассмотрим поведение покупателя, которое позволит избежать неприятных последствий при составлении договора о продаже квартиры, и уточним, как удастся поправить ситуацию, если новый хозяин – жертва недобросовестного продавца и риэлтора. Ведь в первом случае правильные действия покупателя предупреждают вероятные проблемы, а во втором – избавят от претензий коммунальщиков.
В случаях, когда потенциальный покупатель квартиры обнаружил задолженность, тут целесообразно обсудить с прежним собственником схему взаимодействия. Тут известны следующие способы решения проблемы:
- Выдача аванса продавцу. Само собой, эти деньги направлены для погашения имеющегося долга старым собственником, но здесь потребуется составить договор и нотариально заверить эту бумагу.
- Договоренность о погашении платежа новым жильцом. В такой ситуации практикуют снижение номинальной цены жилплощади продавцом. Учитывайте, что здесь тоже уместно письменное соглашение о подобных намерениях, которое заверяет нотариус.
- Расторжение сделки. В случаях, когда бывший владелец квартиры умышленно умалчивает о крупных суммах просрочек платежей за жилье и отказывается от разговоров о решении этого вопроса, покупателю целесообразно задуматься о приобретении другой недвижимости. Ведь вероятные проблемы с представителями обслуживающей компании доставят проблемы новому собственнику, а старый хозяин исчезнет из поля зрения.
Как видите, погасить начисленные платежи вправе и продавец, и покупатель – решение определяется конкретными условиями соглашения и стоимостью жилплощади.
Однако тут важно учитывать, что принудить нового собственника к уплате такой недоимки невозможно. Исключения тут – просрочки взносов на капремонт или добровольное и заверенное нотариусом согласие выплатить задолженность.
Теперь перейдем к случаям, когда покупатель недвижимости оказался жертвой личной беспечности и приобрел квартиру с «проблемой».
Помните, формально заставить оплачивать такие долг коммунальщики не вправе, но систематическое давление на жильца и угрозы прекратить подачу услуг способны сломить даже стойких людей.
Правда, в таких случаях уместно действовать в рамках закона.
Перед тем, как покупать жилое помещение, необходимо самостоятельно убедиться в его «чистоте».
Даже использование услуг риэлтерских агентств не гарантирует покупателю приобретение беспроблемного жилья, так как владелец мог утаить эту информацию и от них.
Единственное, в соответствии с законом о защите прав потребителей пострадавшая сторона может подать иск на риэлтора о возмещении ущерба из-за некачественно оказанных услуг.
Перед приобретением квартиры стоит обратиться в управляющую компанию и узнать, нет ли у предыдущего хозяина долга. В первую очередь нового собственника должна интересовать информация о задолженности по капремонту. Также нужно уточнять, не находится ли квартира в ипотеке, так как такая сделка впоследствии может быть признана недействительной из-за чего гражданин рискует потерять свои деньги.
Смена собственника, регистрация или выписка новых жильцов, смерть собственника жилого помещения, временное отсутствие жильцов – эти данные неизбежно отражаются на расчетах и начислениях за ЖКУ. Для формирования корректных платежных документов МосОблЕИРЦ рекомендует жителям своевременно информировать расчетный центр либо свою управляющую организацию обо всех изменениях, прямо влияющих на расчёт платы за ЖКУ.
Как количество жителей влияет на размер платы за ЖКУ. Размер платы за некоторые коммунальные услуги напрямую зависит от количества людей, пользующихся этой услугой. Порядок расчета определяется как произведение тарифа и объема потребления услуги. Если приборов учета нет, для расчета объема потребления используются нормативы. В зависимости от вида услуги нормативы применяются либо к площади жилого помещения, либо к количеству собственников. При отсутствии приборов учета ежемесячная плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и электроснабжение рассчитывается исходя из количества граждан, зарегистрированных в жилом помещении.
Как данные о количестве проживающих поступают в расчетный центр. Чтобы своевременно получать достоверные сведения о количестве проживающих, МосОблЕИРЦ заключает договоры об информационном обмене с МФЦ. Кроме того, сведения о жильцах поступают в расчетный центр от управляющих компаний.
В том случае, если плательщик обнаружил в квитанции на оплату ЖКУ неверные сведения о собственнике, количестве зарегистрированных граждан и т.д., МосОблЕИРЦ рекомендует абонентам самостоятельно известить расчетный центр либо управляющую организацию об изменении жилищных условий, предоставив необходимые документы и написав заявление о перерасчете. Это позволит использовать актуальные данные для начислений за ЖКУ.
«Иногда нам приносят документы – например, свидетельство о смерти собственника – через полгода-год после наступления события. В этом случае мы делаем перерасчет платы за ЖКУ начиная с даты выдачи документа, — поясняет генеральный директор МосОблЕИРЦ Владислав Колесников. – Что касается новых собственников жилых помещений, рекомендуем своевременно предоставить в расчетный центр документ о собственности и открыть новый лицевой счет на свое имя».
Такое право возникает с момента получения собственности в свое распоряжение. Это может произойти в результате сделок различного характера: наследования, мены, дарения. Купля-продажа является одной из них. На практике довольно часто возникают случаи, когда реализующий жилье собственник может иметь задолженность по расчетам за услуги коммунального характера: газ, воду, электричество, тепло, утилизацию бытовых отходов, капитальный ремонт, поддержание частоты и порядка в местах общего пользования и на прилегающей территории. В таких случаях возникает проблема по подписанию соглашения между управляющей компанией и новым собственником.
По общим правилам обязанность по расчету за коммунальные услуги возникает с определенного момента.
- Заключение договора купли-продажи, аренды, найма, в том числе и социального.
- Передачи помещения от застройщика дольщику.
- Вселение в муниципальное или государственное жилье.
То есть все указанные ситуации возникают с момента получения человеком права проживать в помещении. Однако владение недвижимостью на праве собственности имеет свои особенности. Это обусловлено тем фактом, что права указанного характера переходят к новому владельцу с момента внесения сведений в ЕГРП. То есть дата заключения договора купли-продажи в этом случае роли не играет.
Новый владелец только тогда вступит в свои права только с момента внесения соответствующих данных в Единый государственный реестр прав и аннулирования информации о прежнем собственнике. Именно с этого момента у нового хозяина и возникает обязанность по оплате коммунальных услуг.
Похожие записи: