Можно ли продать часть нежилого помещения без земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать часть нежилого помещения без земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Можно ли продать здание без земельного участка под ним

1.1. №2. Здание оформлено в собственность, а земля – нет

2. ВС соединил земельный участок и объект недвижимости на нем

3. Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

4. НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом

4.1. Вопросы и ответы юристов

5. Продажа имущества без налога и декларации: новые условия с 2021 года

6. Продажа нежилой недвижимости: бухучет и налогообложение

6.1. Плюсы и минусы приватизации придомовой территории многоквартирного дома

7. Как рассчитать налог на продажу нежилого помещения?

7.1. Выкуп земли под зданием

7.2. Как происходит выкуп земли под зданием, находящимся в собственности

Более сложной является ситуация, когда нежилое помещение приобретается в собственность по договору купли-продажи. Если продавец является собственником земли под зданием, то в соответствии с пунктом 2 статьи 552 ГК РФ покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Если же продавец помещения собственником земли не является, то покупатель в силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ приобретает только право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Как правило, такое пользование участком осуществляется на основании договора аренды. Данные правила распространяются практикой и на нежилые помещения.

Разъясняя данные положения Гражданского кодекса, ВАС РФ в пункте 25 Постановления Пленума № 13 от 25 января 2013 г. указал, что лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации права собственности на помещение приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании. По логике ВАС, вытекающей из принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости, покупатель помещения в нежилом здании одновременно приобретает долю в праве собственности на участок под зданием (если данный участок находился в собственности продавца) либо становится соарендатором в договоре аренды вместо продавца

…гражданский кодекс прямо не разрешает вопрос о виде прав арендатора на земельный участок в случаях, когда арендодатель помещения не является собственником участка, а имеет лишь право пользования(аренды)…

На первый взгляд, данный вывод вступает в противоречие с положениями части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Очевидно, что нежилое помещение как часть здания не может быть выделено в натуре вместе с частью участка под зданием. На этом основании судебная практика до разъяснений ВАС 2013 года придерживалась подхода, что в силу вышеуказанных положений Земельного кодекса приобретение права собственности на нежилые помещения само по себе не влечет приобретения покупателем доли в праве собственности на участок. Для земель, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, это верно, поскольку для них Земельным кодексом установлен особый порядок платной приватизации по совместному заявлению всех собственников помещений. Однако в отношении помещений в зданиях, расположенных на участках частных собственников, подход ВАС представляется нам наиболее оправданным. Он позволяет исключить ситуацию, когда после продажи всех помещений в здании продавец остается собственником участка, необходимого собственникам помещений. Таким образом, разъяснение ВАС имеет ограниченную сферу действия: оно касается только помещений во вновь возведенных нежилых зданиях и не распространяется на помещения, приобретаемые из государственной и муниципальной собственности в порядке приватизации.

Можно ли продать здание без земельного участка под ним

Разъяснение ВАС порождает ряд вопросов. Во-первых, возникает ли у покупателя помещения право на участок в силу закона или стороны должны специально включить в договор купли-продажи указание на переход прав на землю? Во-вторых, требуется ли сторонам подавать отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности на участок (изменение арендатора в договоре аренды) или достаточно заявления о регистрации права собственности на помещение?

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). При этом из статьи 16, части 1 статьи 17 и части 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов. При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

…представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка…

До 1 октября 2013 года в статье 25.5 Закона о регистрации прав указывалось, что при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество одновременно проводится регистрация перехода права собственности либо регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Однако в результате изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ, с 1 октября 2013 г. из статьи 25.5. Закона о регистрации прав было исключено упоминание о регистрации перемены арендатора в договоре аренды земельного участка одновременно с регистрацией перехода права собственности на помещение. Цель данных изменений не совсем ясна, поскольку положения статьи 552 ГК РФ о приобретении покупателем недвижимости права пользования участком на тех же условиях, что и продавец, по прежнему сохраняют свою силу.

Представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка. В этом случае регистрация права покупателя помещения на земельный участок должна осуществляться на основании заявления покупателя и правоустанавливающего документа – договора купли-продажи. Анализ судебной практики показывает, что управления Росреестра нередко отказывают покупателям помещений в регистрации перехода права собственности на приобретаемую недвижимость, требуя предоставить соглашение об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка. Как правило, суды признают такие отказы незаконными, указывая, что основанием регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения, а внесение изменений в договор аренды участка является правом, а не обязанностью покупателя. Вместе с тем, для предупреждения возможного приостановления регистрации целесообразно включать в договор купли-продажи (либо аренды) условие о передаче покупателю помещения доли в праве собственности (права аренды) на земельный участок под зданием, описание участка (его кадастровый номер, площадь, место расположения), размер доли в праве собственности, а также представлять отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности или изменения арендатора в договоре аренды в отношении участка под зданием.

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group, для журнала Консультант

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая. Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%. Данные правила действительны только для физических лиц.

Стандартная ситуация, самая простая для рассмотрения. Продажа недвижимости без земельного участка в этом случае невозможна, так как это прямо противоречит положениям ст. 35 ЗК РФ. В соответствии с ним, земля и объект на ней считаются единым имущественным комплексом и не могут быть реализованы по отдельности.

№2. Здание оформлено в собственность, а земля – нет

Еще одна достаточно типичная ситуация, при которой участок земли обычно арендуется. В этом случае происходит выкуп здания без земельного участка, но одновременно составляются два договора: купли-продажи и переуступки арендных прав. Важно, чтобы у продавца был действующие договор аренды, который предоставляет возможность уступки.

Альтернативный вариант – использование земли по договору пожизненного владения или бессрочного пользования. В подобной ситуации также происходит купля-продажа объекта без земли, а в договоре указывается ссылка на документ, по которому продавец распоряжается участком.

Такой вариант совершения сделки возможен. Но он должен учитывать два обязательных требования. Первое – выполнение положений уже упоминавшейся ст. 35 ЗК РФ. Второе – предварительное разделение земельного участка на два.

Это вполне законное мероприятие, которое проводится кадастровым инженером. Основным недостатком такого решения становится существенное затягивание совершения сделки, так как требуется произвести межевание, а затем регистрацию прав собственности на каждый из участков.

При нарушении порядка уведомления о предстоящей продаже доли в нежилом помещении долевой собственник может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей по договору. А несостоявшийся покупатель будет вынужден подать в суд на продавца, чтобы взыскать с него убытки.

Законом ограничен срок, в течение которого сособственник может обратиться в судебную инстанцию для восстановления своего права. Для этого есть всего 3 месяца с того момента, как долевой собственник узнал о том, что доля продана (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08 июня 2016 года по делу № А40-21690/15).

Процедура продажи доли дома состоит из следующих этапов:

Подготовка документации.
Согласование продажи с сособственниками.
Получение письменного отказа от выкупа.
Снятие жильцов с регистрационного учета.
Оформление предварительного договора с покупателем.
Заверка договора у нотариуса.
Подписание договора.
Государственная регистрация.

Подготовкой документации необходимо озаботится заранее. Оформление надлежащих документов занимает значительное количество времени. Особенно, если объект подвергался перепланировке или реконструкции.

Перечень документов при продаже доли:

гражданский паспорт продавца;
согласие супруга на продажу (если объект был приобретен в период брака;
правоустанавливающий документ;
выписка из ЕГРН;
технический паспорт;
выписки с лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
выписка из паспортного стола об отсутствии прописанных жильцов;
справка из ИФНС об отсутствии долгов по налогам;
уведомления об отказе сособственников от выкупа;
акт приема-передачи.

Покупатель должен предоставить:

гражданский паспорт;
согласие супруга на покупку.

Контракт купли-продажи доли в жилом доме без земли включает следующие пункты:

название контакта;
дата и наименование города в котором, проводится оформление;
данные сторон;
наименование объекта продажи;
сведения о доме (адрес, общая и жилая площадь, величина доли);
права и обязанности сторон;
стоимость доли;
ответственность сторон;
реквизиты сторон и подписи продавца и покупателя.

Образец договора

Расходы при оформлении сделки включают не только оплату за долю.

Основные затраты при оформлении сделки

№ п/п	Виды расходов	Стоимость
1	Подготовка документации (оформление нового техпаспорта и других документов)	В зависимости от количества документов и региона обращения
2	Услуги нотариуса	В зависимости от региона (от 5 000 р.)
3	Нотариальное удостоверение	0,5% от суммы сделки
4	Подоходный налог	13% от суммы сделки (выплачивается продавцами, которые владели объектом менее 3 лет)
5	Регистрация в Росреестре	2 000 р.

Период оформления зависит от конкретной ситуации.

Общие сроки:

оформление техпаспорта в БТИ – минимальный срок составляет 14 дней;
направление уведомления – в зависимости от отдаленности от продавца;
срок действия уведомления – 30 дней с момента вручения;
оформление предварительного договора – 1 день (при предварительном согласовании основных условий);
подготовка основного контракта – 1 день;
подписание и нотариальное удостоверение – 1 день;
регистрация в Росреестре – от 7 дней.

ВС соединил земельный участок и объект недвижимости на нем

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ невозможно продать долю дома отдельно от земли. Доля земельного участка всегда должна быть продана вместе с домом. Если в документах купли-продажи не указан земельный надел, это может стать причиной для аннулирования сделки. Однако продать долю дома без земли можно, если для определения размера продаваемого участка есть объективные препятствия.

Так, вы можете продать свою долю дома, не затрагивая при этом земельный участок, если:

На куплю-продажу самого участка наложен запрет. Причины этого могут быть разными: земельный надел находится в приграничной или иной особой зоне, земля имеет историческую ценность или находится под защитой закона.
Земля не является собственностью владельцев дома (т.е. ее арендуют), на землю есть право пожизненного наследуемого владения или земля находится во временном пользовании.
Величину доли в доме нельзя выделить натурально, то есть доля в доме настолько маленькая, что соответствующий ей земельный участок будет меньше площади, допустимой законом.
Выделение части земли мешает свободному доступу к дому — это противоречит Федеральному закону № 221.

На практике если вы добились права на продажу своей доли дома отдельно от земли, вам надлежит провести межевание земельного участка. Для этого вам нужно вызвать кадастрового инженера или геодезиста. При помощи специальной аппаратуры он определит координаты фактических границ участка и — при необходимости — согласует границы с соседями.

Далее он составит межевой план участка. Вам нужно подать его в Росреестр, чтобы внести изменения в кадастровый паспорт. На этапе согласования также могут возникнуть различные сложности, преодолеть которые поможет профильный юрист.

Если вы собрались продать свою долю в доме без земли или с соразмерным земельным участком, вам нужно собрать пакет документов, необходимых для этой сделки. Он будет состоять из:

свидетельства о государственной регистрации права;
кадастрового паспорта и плана участка, технического плана здания;
документов, подтверждающих происхождение права на недвижимость (дарственная, свидетельство о наследовании, договор покупки, ренты и т.д.);
разрешения на продажу от всех совладельцев, заверенные нотариально;
квитанций об оплате коммунальных услуг, подтверждающих отсутствие задолженности.

В случае продажи доли дома с участком на него нужно будет собрать аналогичный пакет документов и подать бумаги в местный муниципальный регистрационный орган.

Продажа здания без земли выполняется в четыре базовых шага. Если на каком-то из них будет допущена ошибка, вполне вероятно, процедуру придется начинать заново. Это связано с тем, что многие необходимые документы имеют ограниченный срок действия.

Правильная последовательность:

Подготовить документы, подтверждающие ваши права на дом и землю. Если таковых нет, нужно заняться их оформлением.
Подготовить бумаги на земельный надел. Вам понадобятся кадастровый паспорт и план участка.
Определить площадь земли, выделенной под строение. Для этого вам потребуется пригласить специалистов для замеров участка и оформления заключения.
Вызвать специалистов для земельных работ по межеванию участка, составления плана и топографической съемки.

Подобрать специалистов для земельных работ можно как самостоятельно, так и с помощью профильных компаний. Порекомендовать подходящего специалиста может даже нотариус.

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Поскольку по закону здание не может продаваться без участка земли, а земля – без здания, расположенного на ней, это правило будет длиться столько же, сколько будут существовать эти объекты недвижимости. Проданный дом или иное строение всегда переходит в собственность нового владельца вместе с соразмерной территорией земли. Несмотря на то, что при продаже этих объектов составляются сразу два договора, в договоре купли-продажи постройки всегда упоминается и земля. Если в документах нигде не упоминается участок, это весомая причина для аннулирования сделки и отчуждения имущества.

Единым недвижимым объектом в законодательстве принято называть неразрывную связь между постройкой, зданием или сооружением и земельным участком, на котором все это расположено.

Собственник земельного участка может претендовать на недвижимость, которая на нем находится, равно как и собственник недвижимости может претендовать на права собственности на участок. В этом заключается единый правовой режим объекта недвижимости.

Отчуждение здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может.

В этом случае речь будет идти исключительно о праве собственности на объект недвижимости и о праве собственности на землю, как отдельных прав, связанных между собой только «адресным» путем, то есть наличием единого физического адреса.

НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом

Договором купли-продажи принято называть заключенный в установленном законом порядке договор, где одна сторона передает на возмездной основе другой стороне права на собственность, владение и распоряжение каким-либо имуществом, в том числе и недвижимым.

Эта процедура определяется в статье 454 Гражданского кодекса РФ.

Однако в случаях, когда собственником участка является одно лицо, а собственником здания на участке — другое, возникают недопонимания при продаже того или иного объекта. Так, не совсем понятно, нужно ли прописывать в договоре купли-продажи недвижимости участь земельного участка, который не принадлежит собственнику строения/сооружения.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Иная ситуация, если эта часть земли используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения.

Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней. Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.

Встречаются ситуации, когда собственник единого объекта недвижимости продает только объект недвижимости, а права собственности на землю оставляет за собой. В этом случае включение в договор купли-продажи дальнейших действий по использованию участка крайне рекомендуемо. Тогда новый собственник строения будет уверен, что собственника земли не потребует сноса здания или не поставит в рамки невыносимых/невыгодных условий аренды земли.

Договор купли-продажи заключается исключительно в письменном виде, в установленной законом форме, по образцу. Для большей гарантии честности сделки проводить ее необходимо через нотариальную палату, где нотариус будет выступать в роли третьей стороны, которая может осуществить безопасную передачу денежных средств от одного лица к другому.

Статья 273 Гражданского кодекса РФ подразумевает и частично дублирует статью 35 Земельного кодекса РФ, которая регулирует процесс перехода права собственности на землю как единого недвижимого объекта и гласит, что вместе с правом собственность на здание собственнику переходит еще и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

Однако из этого правила есть исключения.

Если в ходе судебного разбирательства происходит отчуждение здания собственником земли, на котором оно расположено, то право собственности на здание может быть утеряно по нескольким основаниям:
В счет уплаты долга собственника, то есть если у владельца здания или сооружения имеются долги, которые подлежат возмещению (долги не только перед собственником земли), то здание может быть изъято из собственности и продано любому желающему за сумму, которую устанавливают уполномоченные органы;
Отчуждение здания возможно, если стоимость этого здания и затраты на его возведение (или иные траты, которые понес собственник здания на его приобретение) меньше, чем стоимость всего участка. В этом случае собственник земли может претендовать на принудительную продажу со стороны собственника здания;
Здание не соответствует или перестало соответствовать категории земель. Если же постройка перестала соответствовать целевой категории земель, в ходе перехода земли из категории в категорию, то собственнику при отчуждении положена компенсация, которая устанавливается индивидуально.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оспорить отчуждение в установленном законом порядке, однако это не гарантирует ему сохранения его прав. В частности, при переходе земель из категории в категорию по целевому назначению нередко право на владение и распоряжение, право на собственность этой землей теряется и для собственника земли.

В этом случае компенсация в натуре или денежном эквиваленте положена и собственнику земельного участка, который у него отчуждается в пользу государства или муниципалитета, и собственнику здания, который теряет права на собственность.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Как продать нежилое помещение физическому лицу

Подготовьте необходимые документы …
Получите нотариальное согласие супруга на продажу нежилого помещения и согласие органов опеки (если требуется) …
Получите выписку из ЕГРН …
Составьте договор купли-продажи …
Зарегистрируйте переход права собственности на нежилое помещение

14 авг. 2019 г.

Продажа имущества без налога и декларации: новые условия с 2021 года

Согласно земельному законодательству, жилое строение продается исключительно с тем земельным наделом, на котором оно расположено. Данное правило действует, когда у дома всего один владелец. Нормы права связывают указанные объекты: землю и помещение, поэтому продажа этих элементов по отдельности проблематична.

Под термином «недвижимость» понимается не только строение, но и земельный надел. Соответственно, при продаже только части помещения, отчуждается и пропорциональная доля территории.

Важно! При составлении договора купли-продажи недвижимости особое внимание уделяется земельному вопросу. Если на бумаге не прописывается передача земли в собственность покупателя, то произведенная сделка признается недействительной.

Процедура купли-продажи дома без соответствующего земельного участка возможна по земельному законодательству в исключительных случаях. Для реализации процесса необходимо подготовить ряд документов:

паспорт собственника жилья;
подтверждение права собственности на недвижимость;
техпаспорт участка, а также план территории;
заявление установленной формы;
постановление администрации района;
договор купли-продажи участка;
свидетельство о приеме-передаче;
подтверждение регистрации прав покупателей на объект сделки.

Если продавец был собственником земли под принадлежащим ему строением, он обязан продать покупателю одновременно и строение, и землю. Земельный участок следует судьбе здания, он неразрывно с ним связан.

В противоречие с этим вступает только юридическая ситуация, где помещение принадлежит продавцу целиком, а участок находится в долевой собственности и для продажи необходимо обязательно получить отказ сособственников.

Если продавец был арендатором — владел и пользовался землей по праву аренды, необходимо передать эти права новому собственнику.

Например, по договору перенайма (что это такое и чем перенаем отличается от договора цессии), либо — нужно расторгнуть договор аренды и дать возможность следующему собственнику заключить свой договор аренды с собственником земли.

Если продавец обладает правом пожизненного наследуемого владения на землю, перед заключением договора купли-продажи он должен зарегистрировать свое право собственности на данный участок. А потом уже продать его вам вместе с объектом недвижимости, который построен на этом земельном участке.

Но часто бывает и так, что права на земельный участок под коммерческой недвижимостью не оформлены вовсе.

То есть, земля государственная и находится в ведении соответствующего департамента региона, куда, в перспективе, можно будет обратиться за заключением договора аренды земельного участка под зданием или его части. И, впоследствии — выкупить.

Но, даже в этом случае, покупатель будет иметь право пользоваться участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему помещений.

Возникает вопрос — как отразить существующее положение в договоре купли-продажи помещения коммерческого назначения?

возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода.

Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи.

Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Получив отказ в регистрации, заказчик также получит документ, в котором будут описаны причины подобного решения.

После того, как инженер подправит документ, он обязан подать его повторно самостоятельно при помощи портала Росреестра и цифровой подписи. Сроки рассмотрения остаются такими же и составляют 18 дней.

После окончания срока, заказчик должен лично обратится в многофункциональный центр и получить кадастровые документы в случае принятия положительного решения.

После того, как кадастровые документы получены, наступает вторая стадия процесса. Необходимо получить на каждую часть помещения свидетельство права собственности.

При подаче стоит оперировать новыми данными, а именно площадью каждой части помещения и их границой.

Главным основанием для подтверждения права собственности является кадастровый паспорт, который содержит в себе информацию о разделе объекта и имеет техплан на основании новых данных.

Последним шагом на пути к окончанию процедуры является заявление о прекращении прав собственности. Это заявление подается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Постепенно эту часть процесса передают многофункциональным центрам. Например, с 2014 года москвичи могут подать заявление в МФЦ.

Подведем итоги:

Преимущественное право покупки доли имеют совладельцы.
Продажа доли в доме возможна после получения письменного отказа или согласия на сделку от сособственников.
Сделка в обязательном порядке регистрируется у нотариуса. Исключение составляют случаи, когда все совладельцы участвуют в продаже.
После посещения нотариуса необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Продажа недвижимости является значимой сделкой, имеющей свои особенности. Перед заключением договора рекомендуется проконсультироваться с юристами. Специалисты помогут составить соглашение в соответствии с требованиями законодательства, чтобы в дальнейшем не возникло проблем ни у покупателя, ни у продавца.

Внимание!

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Продажа нежилой недвижимости: бухучет и налогообложение

Единственное условие — многоквартирное жилье и земля не должны использоваться для предпринимательской деятельности и получения прибыли. Для процедуры нужно подготовить пакет документов и представить их властным структурам на рассмотрение.

Плюсы и минусы приватизации придомовой территории многоквартирного дома

При положительном решении суда готовятся нужные бумаги, и оформляется право собственности в регистрирующем органе. Для малого бизнеса Для субъектов малого предпринимательства установлена льготная схема приватизации арендуемых помещений.
Она предусматривает выкуп интересующего объекта не на аукционе, а путем оформления соглашения на куплю-продажу по рыночной стоимости. Она определяется с помощью независимой оценки. Процедура предусматривает рассрочку оплаты до пяти лет. На соответствующую сумму начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ России. Малый бизнес наделен преимуществом в выкупе арендуемой недвижимости (офисов, складов, магазинов и т.
д.).

Несвоевременно оформленное право на землю влечет взыскание платы владельцем ввиду неосновательного обогащения. При покупке помещения отсутствие в соглашении необходимых условий приобретения доли земельного участка или права на аренду может привести к отказу в регистрации недвижимости. Сложности возникают из-за отсутствия законодательства в этой сфере. Так, при покупке квартиры в многоэтажке владелец приобретает и землю, которая считается совместным имуществом.

Нежилым считается помещение, используемое в определенных целях и не предназначенное для проживания людей. Это офисные, складские, больничные, спортивные и иные объекты. Приватизация подразумевает передачу недвижимости из муниципального или государственного владения в собственность одного или нескольких граждан либо организации. Процедура проводится на платной основе. Приватизировать нежилое здание можно тремя способами:

выкупить на правах арендатора;
принять участие в аукционе;
приватизировать квартиру и часть нежилого помещения.

Положения закона РФ Приватизация нежилых помещений муниципального фонда проводится на основании Закона № 159-ФЗ от 21.12.2001 и статьи 217 ГК РФ. Он гласит, что нежилые помещения передаются в собственность граждан за плату.

Эта норма закона распространяется только на территории, которые до 1 марта 2005 года установлены на кадастровый учет. Федеральным Законом «О введении в действие ЖК РФ» определено право собственников обратится в соответствующие службы местного самоуправления с заявлением о бесплатной постановке на кадастровый учет территории и проведение других необходимых процедур, связанных с решением этого вопроса, если участок и другие объекты недвижимости, входящие в состав МКД, не были сформированы до введения в действие ЖК. Площадь и границы придомовой территории определяются кадастровым паспортом, а в случае его отсутствия техническим паспортом на землю. Минимальным размером земельного участка входящего в состав многоквартирного дома считается площадь равная площади дома.

Как рассчитать налог на продажу нежилого помещения?

Выкуп земли под зданием

В соответствии со ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 36 Земельного кодекса РФ собственникам недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности государства или муниципального образования, принадлежит право выкупа земельного участка под своим зданием по льготной цене. Это право может быть реализовано в Санкт-Петербурге путём подачи комплекта документов в КУГИ Санкт-Петербурга в соответствии с его распоряжением от 31 августа 2006 г. N 262-р.

Собственность на земельный участок всегда предпочтительней, чем его аренда, поскольку собственник обладает более широкими полномочиями по владению, пользованию и распоряжению своим земельным участком. При этом стоимость земли при продаже будет значительно выше, чем при уступке прав аренды.

Как происходит выкуп земли под зданием, находящимся в собственности

в Москве и Санкт-Петербурге сумма составит 20% от стоимости;
в городах-миллионниках, таких как Ростов-на-Дону, Челябинск, Омск и прочие, размер выплат составляет от 7,5% до 24% от стоимости;
в городах с населением до 500 тысяч человек, а также на прилегающих территориях сумма составит от 3% до 15% от кадастровой стоимости;
на выкуп земли сельхозназначения из аренды в собственность в сельских округах сумма рассчитывается индивидуально и зависит от решения местной администрации.

Для разрешения вопроса можно ли продать часть земельного участка без межевания в 2021 году стоит обратиться к нормам действующего законодательства. Ст. 6 ЗК РФ определяет часть земельного участка как отдельный объект правоотношений. Однако гражданское законодательство в статьях 128, 130 среди остальных объектов оборота выделяет земельные участки, но ничего не говорит о долях надела.

В то же время положения статей 549 и 554 ГК устанавливают обязательство наличия четких идентификационных параметров участка при его реализации – техническая характеристика и информация по кадастру. А ст. 37 аграрного законодательства зафиксировала, что продавать разрешено только участок, состоящий на учете.

ВНИМАНИЕ !!! ФЗ № 28 в статьях 1, 19 определяет, что любой надел при постановке на учет должен обрести персональные показатели, позволяющие его отделить от прочих земель по качеству и цене. Зарегистрировать объект возможно исключительно при предъявлении необходимой документации о факте осуществления межевых работ.

Таким образом, пройти процедуру размежевания необходимо. В результате работ надел будет поделен на некоторое количество индивидуальных долей с фиксацией точных границ каждой.

Нормативные акты федерального уровня установили следующие полномочия касательно участка без проведения выделения:

Разрешено оставить в наследство по завещательному распоряжению.
Объявить о ремиссии.
Стать вкладчиком объединенных активов организации, использующей данную территорию.
Отдать за деньги или презентовать долю другому собственнику участка или постоянному пользователю надела.

Реализовать участок без отделения части совсем стороннему индивиду не удастся. Если такая часть была выделена из совместной собственности, то, соответственно, проведен учет и присвоены индивидуальные показатели – земля может быть продана без препятствий.

Продажа таких земель осуществляется с учетом преимущественной преференции приобретения.

Такой прерогативой обладают:

регионы РФ;
муниципалитет.

Преимущественное приобретение заключается в первоочередном предложении о покупке указанным лицам по названной сумме продавца. Если после извещений на протяжении 30 дней органы не изъявили желание приобрести угодья, то имущество разрешено продавать заинтересованным приобретателям. Но сторонним покупателям не разрешается снижать ранее озвученную цену (в противном случае сделка может быть признана недействительной).