Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание пени с застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2021 году
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2020 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2022 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
Взыскание неустойки 214 ФЗ
Мы не раскрываем полученную от Вас информацию третьим лицам.
Исключения:
- В случае если необходимо — в соответствии с законом, судебным порядком, в судебном разбирательстве, и/или на основании публичных запросов или запросов от государственных органов на территории РФ — раскрыть вашу персональную информацию. Мы также можем раскрывать информацию о вас если мы определим, что такое раскрытие необходимо или уместно в целях безопасности, поддержания правопорядка, или иных общественно важных случаях.
- В случае реорганизации, слияния или продажи мы можем передать собираемую нами персональную информацию соответствующему третьему лицу – правопреемнику.
Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.
Елена Павлович приводит следующие документы:
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.
• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.
• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.
• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.
Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.
По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.
Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.
«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.
«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.
Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?
Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:
1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.
2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.
3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!
«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.
4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).
Для начала прочитайте и запомните следующую информацию:
Неустойка не начисляется за период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — подробности здесь.
Я теперь переходим к образцам. Я загрузил несколько исковых заявлений в зависимости: от факта передачи квартиры; от количества дольщиков; от попадания просрочки на неучтенный период; от наличия несовершеннолетних дольщиков. Основной момент здесь факт передачи квартиры.
Всего получилось 12 образцов. Файлы имеют расширение docx. В них я указал себя как представителя истца. Если в суде истцов не будет представлять адвокат, просто удалите в иске упоминание об этом.
- Квартира не передана, не подписан акт приема-передачи
- Один дольщик, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Один дольщик, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, без несовершеннолетних, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, без несовершеннолетних, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, среди них есть несовершеннолетний, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, среди них есть несовершеннолетний, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
Взыскание неустойки с застройщика: чек-лист и mind-карта
Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:
- не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
- имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.
Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.
История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.
Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.
Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.
В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет.
Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.
В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:
- Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
- Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
- Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
- Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
Проблема дольщика со сроками получения жилья — его личная. Деньги за квартиру застройщик начал получать еще на этапе котлована. Предприимчивые спекулянты, не опасаясь 13% налога, распродают квартиры как только общей массе населения становиться понятно, что жилье в удобном месте и стоит своих денег. Как правило, это происходит на этапе возведения первых четырех этажей. Из обычных смертных – это те люди, которые в ситуации с застройщиком в самом выигрыше.
За каких – то полгода капитализация достигает в 0,5 – 1,5 миллиона рублей. Застройщик так же реализует квартиры самостоятельно. Обычно он это делает через фирму — девелопера. Поскольку спекуляция на рынке недвижимости заставляет цену для конечного потребителя повышаться, срок продажи квартир затягивается. Те граждане, которые покупают квартиры для себя начинают начинают терпеливо ждать. В суд идут не все дольщики, поэтому для застройщика бывает рентабельно подождать с передачей ключей. Иногда дольщик не может закончить стройку по объективным причинам. Например, администрация отказывается принимать дом в эксплуатацию.
Для защиты граждан законодатель пока не придумал ничего лучше, кроме взыскания неустойки. И поверьте, этот механизм реально работает и позволяет компенсировать потраченное время.
Для чего нужно спешить? Из 10 застройщиков 7 выводят деньги. Схема банальна до жути. На любой объект привлекаются субподрядчики из числа своих. Они за деньги застройщика иногда выполняют почти все работы по строительтсву. Проверка всех субподрядчиков для чиновников дело емкое и хлопотное. Пока дойдет до установления истины застройщик либо достроит объект либо обанкротится.
Непроданных квартир нет — они уже в карманном ООО. Однако, вывести деньги сразу застройщик не всегда может. Из-за этого к застройщику начнут задавать вопросы контролирующие органы. Поэтому, у каждого застройщика наблюдается движение по счету до момента сдачи последней квартиры. С момента сдачи по истечении 12 месяцев у застройщика, как правило, денег не остается. За исключением случаев, когда застройщик взял другой объект в работу или является добросовестным бизнесменом.
Главный промах дольщика дожидаться акта приема – передачи
Кто-то боится, что квартиру ему не отдадут. Что абсолютно зря, если застройщик не смог ввести дом в эксплуатацию, то квартиру он отдать не сможет и так. Если застройщик ввел дом и уже начал передавать квартиры, то застройщик не будет намерен отказываться от передачи квартиры. Если сотрудники застройщика приглашают юриста или начальника для того, чтобы как ограничить дольщика в правах — это замечательно лечиться жалобой прокурору или в Росстройнадзор.
После сдачи гражданам квартир, остатки зачастую уходят девелоперу — в карманные ООО. Это если продажей квартир девелопер не занимался изначально. То есть застройщик спокойно начинает выводить активы.
Подача иска не препятствует подписанию акта приемки, а ускоряет передачу квартиры.
Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция
Период неустойки по дду не ограничен. Размер зависит от цены квартиры. Так от квартиры стоимостью в 2 миллиона рублей неустойка составляет 176 тысяч за год. Размер неустойки зависит от учетной ставки ЦБ РФ и может варьироваться.
Судья зачастую уменьшает неустойку, но в разумных пределах. И делает это далеко не каждый судья и только по обоснованному заявлению застройщика. Поскольку госпошлиной требование по неустойке не облагается имеет смысл заявлять неустойку в максимальном размере.
К неустойке добавляется штраф который равен половине от размера пени. Говоря о неустойке в этой статье мы имеем в виду пеню. Если до рассмотрения дела судом квартира Вам так и не передана, можно заявить требования о взыскании неустойки на будущее. Кроме указанного стоит попросить еще моральный вред. Его размер варьируется от 1 тысячи рублей до 50 тысяч рублей.
Если Ваш договор заключался не по 214 — ФЗ, то штраф и моральный вред будут применимы от позиции суда.
Услуги представителя так же рассматриваются и компенсируются судом. Их размер может быть уменьшен. Средняя сумма компенсации составляет 14 тысяч рублей из расчета 1 судебной заседание и составление иска.
Порядок взыскания неустойки по дду выглядит следующим образом
Подаем претензию (это необязательный этап, но есть вероятность, что судья вернет иск без претензии). Хотя многие судьи указывают в своих решениях на необязательность подачи претензии, лучше подстраховаться. По истечении 10 дней с момент получения претензии застройщиком подаем иск.
Подача осуществляется либо по месту регистрации дольщика, либо застройщика. Можно по месту нахождения объекта строительства. Мы крайне не рекомендуем это делать ибо судья может не согласиться с возможностью такого рассмотрения. Отрицательная практика, к сожалению существует. Передача дела из суда в суд займет 3 месяца минимум.
В иске указываем все, что подлежит взысканию. Опционально можно включать требования о признании недействительным некоторых пунктов договора по ДДУ, если они нас не устраивают.
В заседаниях имеет смысл обращать внимание на сроки рассмотрения дела. Некоторые судьи, как кремень, рассматривают в положенные 2 месяца. При явке застройщика нередко рассмотрение проходит в 1 заседание. Некоторые наоборот — растягивают процесс.
После получения судебного решения важен анализ застройщика, как судебного оппонента. Если застройщик не интересуется судьбой процесса, есть вероятность, что апелляция подана не будет. Тогда исполнительные листы можно получить через месяц после оглашения решения. Плюс время на почтовую пересылку решения. Если застройщик активен — имеет смысл подать апелляцию самому (конечно, если решение Вас не устроило). Дело в том, что застройщикам нередко восстанавливают пропущенный срок на подачу жалобы и дело опять растягивается. Апелляция рассматривает быстро. Это одновременно плюс и минус. В нашем случае это жирный и уверенный плюс.
Получение исполнительных листов позволяет обратиться к банку за списанием денег со счета. Именно в банк, а не к приставам. Если на счету уже пусто — то к приставам.
Даже если застройщик совсем Вас подвел и свои активы распродал или вывел, у Вас остается возможность закрыть зачетом требования застройщика к Вам. Например, за увеличенную площадь квартиры.
Для жителей Крыма — бонус. Аналитика по застройщикам в Симферополе.
В Симферополе строят много. Это раньше строили мало, а теперь строят много. Многие пророчат даже спад стоимости жилья и ссылаются на Краснодарский опыт. Кто-то пророчит рост стоимости, как в Москве. Мы же, как рыцари права, поговорим о проблеме юридического характера — эскроу и возможность компенсации.
Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ
Когда застройщик нарушает сроки сдачи по ДДУ, вы как дольщик имеете право требовать неустойку за просрочку
А также компенсацию убытков, вызванных этой просрочкой. Само собой застройщику не выгодно добровольно выплачивать вам компенсацию. Когда дело доходит до суда, суд урезает сумму неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Это урезание практически неизбежно.
И основная наша задача состоит в том, чтобы взыскать неустойку по ДДУ в максимальном размере. Т.е. избежать сильного ее урезания. Вот что вы можете требовать от застройщика.
01Направление претензии застройщику 02Выбор схемы работы 03Первая инстанция 04Апелляционная инстанция 05Исполнение решения
Подготовка и направление претензии с требованием об уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Это необходимо для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. При необходимости мы ведем переписку с застройщиком относительно предмета спора.
Перед подачей иска обязательно нами обязательно проводится анализ практики судов, доступных для подачи иска, чтобы определить наиболее выгодную подсудность. Этот выбор зависит от обстоятельств каждого конкретного дела, в том числе от размера неустойки, заявляемой ко взысканию.
Юрист готовит и подает в суд исковое заявление о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, убытков. Далее мы полностью сопровождаем судебный процесс (как правило, 2-3 судебных заседания). Ваше участие в судебных заседаниях не требуется. Наш специалист представит ваши интересы и добьется максимального взыскания денежных средств с застройщика.
Участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции (при необходимости). Мы подадим апелляционную жалобу, если это потребуется ввиду неудовлетворения судом ваших требований. Если же такую жалобу подаст застройщик – мы представим ваши интересы в суде апелляционной инстанции, подготовив возражения.
Получение исполнительного листа после вступления решения в законную силу. Подача исполнительного листа в банк, где у застройщика открыты счета (с использованием собственной базы информации по застройщикам). Вам необходимо лишь дождаться поступления денег от застройщика по решению суда и оплатить наши услуги в случае положительного результата по делу.
0102030405Направление претензии застройщикуВыбор схемы работыПервая инстанцияАпелляционная инстанцияИсполнение решения
Подготовка и направление претензии с требованием об уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Это необходимо для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. При необходимости мы ведем переписку с застройщиком относительно предмета спора.
Перед подачей иска обязательно нами обязательно проводится анализ практики судов, доступных для подачи иска, чтобы определить наиболее выгодную подсудность. Этот выбор зависит от обстоятельств каждого конкретного дела, в том числе от размера неустойки, заявляемой ко взысканию.
Юрист готовит и подает в суд исковое заявление о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, убытков. Далее мы полностью сопровождаем судебный процесс (как правило, 2-3 судебных заседания). Ваше участие в судебных заседаниях не требуется. Наш специалист представит ваши интересы и добьется максимального взыскания денежных средств с застройщика.
Участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции (при необходимости). Мы подадим апелляционную жалобу, если это потребуется ввиду неудовлетворения судом ваших требований. Если же такую жалобу подаст застройщик – мы представим ваши интересы в суде апелляционной инстанции, подготовив возражения.
Получение исполнительного листа после вступления решения в законную силу. Подача исполнительного листа в банк, где у застройщика открыты счета (с использованием собственной базы информации по застройщикам). Вам необходимо лишь дождаться поступления денег от застройщика по решению суда и оплатить наши услуги в случае положительного результата по делу.
Просрочка начинается с даты, когда застройщик должен передать готовую квартиру. Эта дата обязательно указывается в договоре участия в долевом строительстве.
В первую очередь, нужно направить застройщику письменную претензию о перечислении неустойки за просрочку (образец можно скачать здесь). Сделать это можно с помощью письма с уведомлением о получении.
Если застройщик не отреагировал на претензию, можно подать иск в суд.
Взыскание неустойки с застройщика
Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.
Если застройщик прошел процедуру банкротства, все долги застройщика будут закрываться с помощью оставшихся у него денежных средств и имущества. Но стоит подготовиться к тому, что, скорее всего, получить неустойку (по крайней мере, в полном объеме) не удастся.
Нормы Гражданского Кодекса и ФЗ о долевом строительстве предусматривают основные причины для взыскания неустойки с недобросовестного застройщика. Основаниями для наложения санкций являются неисполнение следующих обязательств:
передача объекта в собственность по договору или дополнительному соглашению к нему; выполнение сроков сдачи жилья дольщику; устранение обнаруженных дольщиком недостатков в полученном жилье.
Подобное поведение девелопера может быть вызвано разными причинами:
- отсутствие разрешений на строительство;
- использование для возведения объекта не предназначенного для этого участке земли;
- не соблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию;
- несоответствие возведенного сооружения требованиям проектной документации, стандартам в области строительства и другой техническим регламентам;
Главным обязательством строительной компании является передача объекта, указанного в договоре, точно в срок. Если сдача дома по каким-либо причинам отодвигается, застройщик обязан предупредить покупателя, отправив ему письменное уведомление, где сообщается о сдвигах сроков сдачи. Дольщику предлагается заключить дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки передачи предмета договора. Письмо отправляется за два месяца до указанной в договоре даты сдачи объекта.
Подписывать дополнительное соглашение дольщик не обязан. Отказ оформляется в письменной форме и направляется в адрес застройщика ценным письмом с уведомлением о вручении. После этого покупатель вправе требовать возмещения неустойки. Она начисляется до момента передачи квартиры по факту. Сумма достаточно большая, поэтому подрядчик прилагает максимум усилий, направленных на согласие дольщика подписать дополнительное соглашение. Расторгнуть соглашение в одностороннем порядке застройщик не сможет, пока дольщик исправно вносит оплату.
При подписании дополнительного соглашения к договору дольщик теряет право требовать неустойку в связи с нарушением сроков строительства. Крупные и солидные строительные компании нередко включают в текст дополнительного соглашения сумму неустойки, чем выражают признание нарушения обязательства. Перед тем, как принять решение, следует внимательно ознакомиться с договором, тестом соглашения, проконсультироваться с юристом и только потом действовать.
Другим случаем взыскания неустойки является нарушение сроков исправления недочетов в приобретенном жилье. Требования к качеству передаваемых объектов установлены ФЗ №214 и заключенным со строительной компанией договором.
Основные варианты исправления обнаруженных дефектов перечислены в ФЗ:
- снижение стоимости квартиры;
- возмещение расходов дольщика, самостоятельно исправляющего недостатки;
- бесплатное устранение дефектов;
Способы исправлений могут также определяться договором. Если при строительстве допущены серьезные нарушения, у дольщика появляется право на расторжение договора, возврата денег с процентами.
Требование на устранение недочетов выставляются, если они были обнаружены во время гарантийного срока:
- на объект строительства – от пяти лет;
- на инженерные коммуникации – от трех лет;
В претензии дольщик описывает обнаруженные нарушения, выбирает способ их устранения, устанавливает срок их исправления. При нарушении указанного в претензии срока дольщик имеет право расторгнуть договор.
Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанное соглашение прошло регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.
Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:
- расчет суммы неустойки;
- отправка претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
- при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
- подача заявления в первую инстанцию; при необходимости апелляционная инстанция; исполнение постановления;
В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:
- обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
- наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
- юридическое подтверждение законности требований покупателя;
- доказательства незаконности деятельности строительной компании;
- конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
- расчет размера компенсации;
К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.
Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.
Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:
- копия договора ДУ;
- копия договора переуступки, если такой заключался;
- копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
- доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
- уведомление о вручении претензионной жалобы;
Отказ строительной фирмы в добровольном порядке выплатить неустойку по договору по истечении указанного в претензии срока накладывается штраф. Его размер составляет 50% от взыскиваемых сумм.
Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста
Материально-правовым требованием истца к ответчику о взимании неустойки за пропуск установленного срока сдачи недвижимого имущества по договору долевого участия является:
Неустойка – установленные Федеральным Законом или договором (в данном случае ДДУ) финансовые средства, которые заемщик должен заплатить кредитору за невыполнение или не полное выполнение договоренности. О взыскании неустойки говорится в ч. 2 ст.6 ФЗ № 214. Начисление штрафа согласно Закону о защите прав потребителей. Возмещение убытков, морального ущерба, упущенной выгоды.
Отстаивание нарушенного права подразумевает применение любых правовых методов, которые не запрещает законодательство Российской Федерации. Первоначальным и значимым моментом во время подсчета суммы неустойки за просрочку сдачи недвижимого имущества будет являться подсчет даты, по истечении которой наступает просрочка. Важное обстоятельство при этом – указание в соглашении долевого участия срока даты передачи дольщику недвижимого имущества, по его окончании покупатель может обратиться с претензией. Следовательно, подсчет неустойки производится с момента той даты, которая следует за датой, указанной в договоре и до того времени, пока имущество не будет передано покупателю. При этом срок просрочки высчитывается согласно сроку сдачи недвижимого имущества по акту.
Сумма к уплате по неустойке, которую необходимо взыскать с заемщика, если последний нарушил сроки сдачи недвижимости, прописанные в договоре долевого участия, рассчитывается по определенным формулам.
Схема формулы для дольщика — юридического лица будет выглядеть следующим образом:
Н = Д*С*(Р*1/300), где
Н — Общая сумма полученной неустойки,
Д – число календарных дней просрочки, которые следуют за днем, указанным в ДДУ,
С – стоимость недвижимости, указанная в договоре,
Р – ставка рефинансирования.
Схема формулы, где покупатель является физическим лицом выглядит иначе:
Н = Д*С*(Р*1/150), где также
Н – итоговая сумма неустойки,
Д — число просроченных застройщиком дней, которые следуют за днем, указанным в ДДУ,
С – цена недвижимости, прописанная в договоре,
Р – ставка рефинансирования.
При этой формуле 1/150 показывает удвоенную ставку рефинансирования, размер ставки на момент подсчета неустойки требуется уточнить в Центральном Банке РФ.
Калькулятор расчета неустойки.
Законодательством предусмотрена возможность заключения соглашения о досудебном урегулировании спорного вопроса. Договоренности характерны для взаимоотношений дольщика и застройщика при необходимости соблюдения претензионного порядка разрешения возникшего спора.
Сроков рассмотрения претензии на законодательном уровне не установлено, поэтому рекомендуется воспользоваться положениями ФЗ «О защите прав потребителей» и обозначить период для письменного ответа дольщику в пределах 10 дней.
Рассмотрев претензию дольщика, застройщик может принять решение о добровольном погашении неустойки, предложить покупателю уменьшить размер компенсации и согласовать порядок возмещения. Кроме того, застройщик может предложить покупателю провести в квартире чистовую отделку на определенную сумму. Подобное предложение часто не обеспечивает дольщику того размера компенсации, который возможен при обращении в суд. Обычно потраченная на косметический ремонт сумма в разы ниже требуемой неустойки.
Для юридического закрепления предложения оформляется письменное соглашение сторон. Подобный документ оформляется в письменном виде, подписывается обеими сторонами и содержит следующие пункты:
- дата заключения;
- полное юридическое наименование компании, ее реквизиты, инициалы и адрес регистрации дольщика;
- описание причины возникновения спора – просрочка сроков передачи жилья застройщиком;
- условия договоренности сторон, в которых прописывается выплата неустойки и возмещение убытков; реквизиты сторон, подписи представителей;
Договоренность вступает в силу с момента подписания. При отказе исполнения соглашения подрядчиком, дольщик имеет право обратиться в суд. После заключения соглашения о досудебном урегулировании спорного вопроса, дольщик не сможет обратиться в суд с теми же требованиями и на том же основании.
В ситуации, когда застройщик отказался добровольно выплачивать неустойку или оставил претензию без внимания покупатель жилья имеет полное право на обращение в суд.
При подаче искового заявления в суд важно правильно выбрать конкретный суд. Подавать иск по взысканию неустойки с застройщика при отсутствии положительного результата при процедуре досудебного урегулирования спора можно в городской или в районный суд общей юрисдикции по месту проживания истца, по адресу ответчика, по адресу новостройки, а также в арбитражный суд. При этом рекомендуется изучить практику всех судебных инстанций, и выбрать тот, где по аналогичным делам присуждались большие суммы. Разница между суммами, присужденными арбитражем и судом общей юрисдикции, может быть весомой.
Ответчиком по иску может выступать только застройщик. Так как в договоре долевого участия на строительство могут быть указаны различные юридические лица, необходимо выяснить, кто из них имеет разрешение на строительство и предъявлять иск к этой организации.
В качестве истца выступает лицо, поставившее подпись на ДДУ со стороны дольщика. Если дольщиками выступали несколько человек, они все идут как истцы. Объединять в одно исковое дело требования нескольких дольщиков, купивших жилье в одном из несданных в срок корпусов, не рекомендуется. Дело может постоянно откладываться из-за невозможности явится на заседание суда кого-то из участников долевого строительства. К тому же множество различных обстоятельств, поданных разными дольщиками, значительно затянут судебное разбирательство.
В Законе № 214-ФЗ отсутствует требование о направлении застройщику каких-либо претензий и заявлений до обращения в суд. Однако на взаимоотношения между дольщиками и строительной компанией распространяется Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей». В нем указано, что граждане должен подавать заявления продавцу или исполнителю в каждом случае нарушения прав.
Таким образом, чтобы не возникло проблем с принятием и рассмотрением иска, вам нужно:
- составить и подать заявление в адрес застройщика, указать требование о выплате неустойки;
- дождаться 10 дней, которые даются на рассмотрение обращений;
- при отказе выплатить пени, либо при неполучении ответа в указанный срок, можно подавать иск.
Обратите внимание! Советуем указать в заявлении, что оно носит характер претензии. В этом случае Закон № 2300-1 позволяет взыскать с застройщика дополнительный штраф – 50% от суммы основной задолженности. Например, при неустойке в 50 тыс. руб. можно получить еще 25 тыс. руб., если строительная компания отказа в удовлетворении претензии. либо нарушила срок ее рассмотрения.
Как только истечет 10 дней, либо сразу после получения отрицательного ответа на заявление, можно обращаться в суд. Необходимо сохранить квитанцию об отправке документа застройщику, либо второй экземпляр с регистрационным номером и подписью о вручении. Это позволит оказать суду, что вы обращались для добровольной выплаты неустойки.
Точный перечень документов, которые потребуются в суде, зависит от обстоятельств конкретного спора. В стандартный комплект бумаг входит:
- исковое заявление;
- копия паспорта истца;
- копия договора долевого участия или переуступки прав;
- выписка ЕГРН. подтверждающая факт регистрации ДДУ;
- дополнительные соглашения к договору (если они оформлялись);
- копия уведомления о готовности передать квартиру (если оно направлялось застройщиком);
- копия заявления о выплате пени, ответ строительной компании (при наличии);
- передаточный акт, если на момент обращения в суд застройщик передал квартиру;
- расчет суммы неустойки;
- доверенность на представителя (если вы наняли юриста или другое лицо для ведения дел в суде).
Так как дольщик является потребителем услуг, он может сам выбирать подсудность при подаче иска:
- по своему адресу проживания;
- по месту расположения объекта недвижимости;
- по регистрационному адресу строительной компании.
Обычно проблем с определением подсудности не возникает, так как гражданин проживает по месту размещения объекта и юридическому адресу застройщика.
Совет юриста. Не забудьте соблюсти новое правило ГПК РФ, действующее с октября 2019 года. Истец обязан сам направить копии всех документов ответчику до обращения в суд. Сделать это лучше по почте, чтобы приложить к иску подтверждающий документ об отправке. При нарушении указанного правила суд вернет документы без рассмотрения.
Если сумма иска не превышает 50 тыс. руб., документы подаются к мировому судье. Если размер требований выше, обращаться нужно в районный суд. Использовать вариант с получением судебного приказа нельзя, так как взыскание неустойки по ДДУ носит характер спора.
Хотя правила взыскания неустойки с застройщика четко определены Законом № 214-ФЗ, у вас могут возникнуть проблемы. Все суды используют «правило статьи 333 ГК РФ», позволяющее снизить размер штрафных санкций по ходатайству ответчика. Для этого проверяется соразмерность пени основному долгу. На практике, в 99% случаев суд никогда не взыщет неустойку, превышающую основную задолженность, даже если просрочка сдачи квартиры исчисляется годами. Застройщик всегда активно участвует в процессе, поэтому наверняка подаст указанное ходатайство.
Совет юриста. Чтобы повысить шансы на взыскание максимально возможной суммы пени, воспользуйтесь поддержкой опытного юриста. Дополнительные расходы по оплате услуг представителя можно взыскать в этом же процессе, либо по отдельному заявлению. В нашей практике сумма по решению суда всегда была выше, если дела в суде вел юрист или адвокат.
Еще одним основанием для отказа в иске или снижения суммы неустойки будет истечение срока давности. Согласно ГК РФ, обратиться с заявлением в суд нужно не позднее 3 лет с момента нарушения обязательства. На практике, дольщики обычно не ждут так долго, чтобы привлечь застройщика к финансовой ответственности.
Адвокатская палата Республики Татарстан
Сложнее всего получить деньги с застройщика, если в отношении него введена процедура банкротства. В этом случае исполнительное производство приостанавливается, а все требования включаются в реестр кредиторов. Выявлением имущества, счетов и иных активов должника будет заниматься арбитражный управляющий под контролем суда и кредиторов.
Так как неустойка не относится к первой очереди требований кредиторов, шансов на получение денег немного. Пока не будут выплачены долги по зарплате, налогам и ряду иных обязательств, арбитражный управляющий не начет погашение штрафных санкций. Подать заявление в реестр кредиторов нужно в течение двух месяцев после возбуждения банкротного дела, иначе выплаты вообще невозможно получить.
Направление застройщику претензии
Выбор схемы работы
(арбитраж или общая юрисдикция)
Первая инстанция
Апелляционная инстанция
Исполнение решения
Направление застройщику претензии
Выбор схемы работы
(арбитраж или общая юрисдикция)
Первая инстанция
Апелляционная инстанция
Исполнение решения
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:
- 30.06.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2019 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2019) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2019. Тогда получается, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 у участника появляется право на получение неустойки.
Оставьте свои данные, мы перезвоним Вам и проконсультируем по поводу расчёта неустойки.
Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.
Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить:
- договор об аренде жилья,
- документы, подтверждающие соответствующие расходы.
Практика судов общей юрисдикции Москвы и области показывает: судьи чаще всего не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков. Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками
Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.
- Надлежащее направление. Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
- Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
- Банковские реквизиты. В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
- Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства.
Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.
На некоторых сайтах вы можете прочитать подобный текст:
«Необходимо помнить, что факт передачи претензии должен быть надлежащим образом подтверждён. Если претензия передаётся лично, то она должна быть составлена в двух экземплярах, на одном из которых представитель застройщика, принимающий претензию, обязан сделать соответствующую отметку: кем и когда был принят документ. Копия остаётся у дольщика и служит доказательством того, что он пытался решить вопрос в досудебном порядке.»
Такое могут написать только те, кто профессионально не занимается взысканием неустоек. Такой способ отправки не годится, потому что вручение надлежащему лицу будет недоказуемо. Вряд ли кто-то вам выдаст вместе с отметкой и доверенность на право приемки корреспонденции от застройщика. А если и выдаст, то не факт, что к тому времени она не будет отозванной. Поэтому если хотите получить штраф, отправляйте только письмом согласно нашим рекомендациям.
Если в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии застройщик не удовлетворил требования дольщика, то возникает право на штраф 50 % от суммы неустойки. Иск может быть подан в районный/городской суд:
по месту нахождения ответчика
по месту исполнения договора
по месту регистрации потребителя
по месту нахождения ответчика
по месту исполнения договора
по месту регистрации потребителя
Это денежная сумма, взыскиваемая с виновной стороны в случае нарушения взятых на себя по договору обязательств. Ее размер может быть установлен договором долевого участия и не может быть меньше, чем это предусмотрено законом.
Закон «Об участии в долевом строительстве» предусматривает неустойку для юридических лиц в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка от общей суммы обязательств за каждые сутки просрочки неисполненных требований. Для физического лица пеня увеличивается в два раза и равна 1/150.
Общее время задолженности начинается со дня, месяца или квартала сдачи объекта. Если сроки сдачи нарушены не по вине застройщика, он обязан за 60 дней до этого известить дольщиков и согласовать с ними новый срок сдачи объекта.
Похожие записи: