Документы для опеки при продаже квартиры 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для опеки при продаже квартиры 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:

• c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
• c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
• дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:

• дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
• coбcтвeнникoм квapтиpы;
• cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;

дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

• Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
• Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

Дaвaйтe paccмoтpим вce cитyaции, в кoтopыx для пpoвeдeния cдeлки тpeбyeтcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Bceгo иx чeтыpe:

• нecoвepшeннoлeтний являeтcя coбcтвeнникoм пpoдaвaeмoй квapтиpы;
• peбeнoк имeeт дoлю в пpoдaвaeмoм жильe;
• нecoвepшeннoлeтний пpoпиcaн в квapтиpe;
• peбeнoк yкaзaн в зaвeщaнии, нo нe вcтyпил в пpaвa нacлeдoвaния.

У вcex этиx cитyaций ecть cвoи ocoбeннocти — мы пoдгoтoвили пoшaгoвыe инcтpyкции для кaждoгo из чeтыpex cлyчaeв.

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

• ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
• ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.

Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:

• 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
• Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
• Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
• Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
• Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
• Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
• Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
• Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.

Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

«Разрешение органов опеки и попечительства требуется для того, чтобы соблюсти интересы ребенка и не допустить нарушения его законных прав», — объясняет Марина Светлицкая.

Не получив такового, родитель на законных основаниях не сможет распоряжаться имуществом, которое полностью или частично принадлежит несовершеннолетним. Под запрет попадают следующие виды сделок с недвижимостью:

• сдача внаем или в аренду;
• передача в безвозмездное пользование;
• использование в качестве залога;
• обмен и дарение;
• раздел имущества несовершеннолетнего и деление его на доли;
• иные сделки, результатом которых станет уменьшение стоимости недвижимости, принадлежащей ребенку.

Для совершения любого из перечисленных действий потребуется одобрение органов опеки. Ждать долго не придется — согласно действующему законодательству, решение (положительное или отрицательное) должно быть выдано в письменном виде не позднее чем через 15 дней с момента подачи соответствующего обращения.

Получить разрешение опеки на продажу квартиры через госуслуги не получится, придется лично обратиться в местное управление опеки и попечительства.

Многих интересует вопрос, сколько действует подобное разрешение. Марина Светлицкая рассказывает, что конкретный период законодательством не предусмотрен, тем не менее чиновники вправе указать срок, в который должна пройти сделка. По его истечении нужно будет обращаться за разрешением повторно.

Если же таковой не установлен, то одобрение опеки будет иметь бессрочное действие.

По словам нашего эксперта, в каждом отдельно взятом субъекте Российской Федерации существует свой перечень документов, которые необходимо будет предоставить в органы опеки для получения разрешения на проведение сделки. Вне зависимости от региона заявителей в обязательном порядке попросят предоставить следующие сведения:

• общая информация о сделке (какой объект планируется продать, каковы условия продажи);
• куда планируется потратить деньги, вырученные от продажи доли, принадлежащей ребенку;
• что предполагается приобрести взамен.

Кроме того, необходимо будет предоставить:

1. Свидетельство о рождении или паспорт, если таковой имеется.
2. Заявление.
3. Паспорта родителей.
4. Документы, подтверждающие права собственности (для обоих объектов недвижимости).
5. Технические или кадастровые паспорта на оба объекта. Будьте также готовы предоставить по требованию справки из БТИ, а также экспликации и копии поэтажных планов.
6. Отчет об оценке с указанием рыночной стоимости обоих объектов.
7. Документы жилищного учета.
8. Реквизиты счета, оформленного на имя несовершеннолетнего, когда предполагается, что доля будет заменена денежной суммой.
9. Может потребоваться личное присутствие ребенка старше 14 лет.

«Обращаясь за разрешением, нужно понимать, что вердикт не всегда будет положительным, — предупреждает Марина Светлицкая. — Однако отрицательное решение всегда должно иметь под собой веские основания. При этом как разрешение, так и отказ подлежат обжалованию в суде».

Что может служить причиной для отказа:

• Планируется приобретение недвижимости в недостроенном объекте со всеми вытекающими рисками.
• Ребенку предполагается выделить долю в ипотечной квартире. Зачастую органы опеки не любят такой вариант, поскольку вплоть до момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость полностью принадлежит банку. Если родители окажутся не в состоянии гасить ежемесячные платежи, дети могут остаться без крыши над головой. К тому же финансовые организации неохотно идут на выделение долей на несовершеннолетнего, поскольку такой объект будет сложно пустить с молотка, если взрослые не смогут платить.
• Нет согласия матери или отца, если они живы, не числятся без вести пропавшими и не были ограничены в родительских правах.
• Несовершеннолетнему сособственнику выделяют долю по договору дарения, но при этом не кладут на его счет сумму, эквивалентную стоимости проданной доли.
• У родителей нет участка земли под строительство дома.
• Продаваемый и покупаемый объекты существенно отличаются по цене.
• Потенциальная квартира признается непригодной для проживания или значительно хуже нынешнего жилья.
• Метраж нового помещения меньше учетной нормативной площади.

Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

«Такие сделки не так сложны, как может показаться на первый взгляд, — обнадеживает наш эксперт. — Главное — подстраховаться и получить как можно больше информации о приобретаемом объекте недвижимости».

1. Прежде всего, важно поинтересоваться историей будущего приобретения, тщательно ознакомиться с документами и убедиться в наличии разрешения от органов опеки, а также узнать условия, на которых оно выдано.

2. Необходимо получить подтверждение того, что ребенок не будет обделен в правах, ему будет предоставлена равнозначная замена. В некоторых ситуациях органы опеки идут на то, чтобы разрешить перевести деньги, эквивалентные стоимости доли, на детский счет, но гораздо чаще требуется покупка равноценной доли.

3. Если альтернатива еще не подобрана, процесс продажи и покупки должен производиться одномоментно — если интересы несовершеннолетнего будут ущемлены, сделку с большим процентом вероятности признают недействительной.

4. Если изначально нынешними продавцами при покупке использовались средства материнского капитала, детям обязаны были выделить доли. Если этого не было сделано, связываться с таким объектом рискованно еще и потому, что по достижении совершеннолетия человек может заявить, что его права были нарушены.

Марина Светлицкая советует попросить продавца предоставить справку из ПФР об остатке материнского капитала.

Минимальная стоимость доли детей определяется путем деления денежных средств, выделенных по программам поддержки семей с детьми, на количество членов семьи и пропорционально сумме квадратных метров, которые должны быть закреплены за каждым ребенком. Можно и больше, но это не обязательно.

5. Важно! Ребенок становится полноправным участником процесса купли-продажи, если он собственник. Если несовершеннолетний не наделен правом собственности, а лишь зарегистрирован в квартире, то никаких разрешений от органов опеки не потребуется. Впрочем, для собственного спокойствия лучше иметь подтверждение, что ребенок будет зарегистрирован на другой жилплощади. В отличие от взрослых, дети не могут быть выписаны «в никуда». Прописка должна быть обеспечена им еще до совершения сделки, иначе МФЦ не выпишет несовершеннолетнего. Важное уточнение: дети до 14 лет обязаны быть зарегистрированы вместе с одним из родителей. А вот метраж и расположение в такой ситуации не важны.

6. Если согласие опеки было получено, но родители не приобрели равнозначную жилплощадь для ребенка, сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями, поскольку она является противоречащей действующему законодательству.

Похожие правила действуют и для продажи квартиры недееспособного.

«Подтверждением недееспособности являются дополнительные документы (например, справка о факте установления инвалидности, выданная бюро медико-социальной экспертизы), — объясняет наш собеседник. — Оптимальным представляется запрос документов у продавца. Уполномоченный орган не выдаст данную информацию третьим лицам».

При этом покупатель имеет полное право убедиться в том, что продающая сторона соблюдает все требования, предъявляемые органами опеки, поскольку они являются существенными условиями договора купли-продажи и могут повлечь признание сделки недействительной.

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

• сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
• данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
• сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

Услуга входит в перечень государственных услуг, предоставляемых органами местного самоуправления в рамках переданных полномочий Кировской области (Приложение №5 к соглашению о взаимодействии от 20.06.2016 №01-97)

Круг заявителей

• родители, законные представители малолетних (дети до 14 лет), постоянно проживающих в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства, осуществляющие сделки от имени малолетних, являющихся собственниками (пользователями) имущества, расположенного как на территории соответствующего муниципального образования Кировской области, так и за его пределами;
• несовершеннолетние (дети от 14 до 18 лет), постоянно проживающие в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства, осуществляющие сделки с согласия родителей, законных представителей и являющиеся собственниками (пользователями) имущества, расположенного как на территории соответствующего муниципального образования Кировской области, так и за его пределами;
• попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, постоянно проживающих в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства (в случае необходимости выдачи попечителем согласия несовершеннолетнему на совершение сделки последним);
• законные представители недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, постоянно проживающих в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства, осуществляющие сделки от имени недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, являющихся собственниками (пользователями) имущества, расположенного как на территории соответствующего муниципального образования Кировской области, так и за его пределами.

Результат предоставления услуги

• предварительное разрешение (согласие) на совершение сделки;
• отказ в выдаче разрешения (согласия).

Срок предоставления услуги

Не более 15 дней с момента получения документов органом власти

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления услуги

Сделки с недвижимостью

Перечень документов при долевом строительстве

1. Заявление обоих родителей (либо лиц их заменяющих) с просьбой о разрешении совершения сделки (бланк у специалиста).
2. Заявление о согласии ребенка старше 14-летнего возраста на отчуждение жилого помещения (бланк у специалиста).
3. Копии паспортов обоих родителей. В случае отсутствия одного из родителей должен быть представлен один из документов: копия справки одинокой матери из ЗАГСа, копия решения суда о лишении родительских прав, копия решения суда об ограничении в родительских правах, копия справки о розыске, копия решения суда о признании безвестно отсутствующим, недееспособным.
4. Копия паспорта ребенка старше 14-летнего возраста.
5. Копия свидетельства о рождении ребенка (детей).
6. Копии свидетельства о государственной регистрации права на отчуждаемое жилое помещение (в случае гос. регистрации после 15.07.2016 – выписка из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющие проведенную государственную регистрацию).
7. Копии документов-оснований, подтверждающих право собственности на отчуждаемое жилое помещение.
8. Копии технического паспорта (технического плана) на отчуждаемое жилое помещение.
9. Копия выписки (справки) из домовой книги с отчуждаемого жилое помещение (для частных домов).
10. Копия развернутой справки с места жительства на отчуждаемое жилое помещение.
11. Отчет об оценке рыночной стоимости на отчуждаемое жилое помещение.
12. Проект договора купли-продажи на отчуждаемое жилое помещение.
13. Письменное согласие сособственников отчуждаемого жилого помещения.
14. Копии паспортов сособственников отчуждаемого жилого помещения.
15. Правоустанавливающие документы на земельный участок (земельные участки), в пределах которого (которых) расположен объект капитального строительства или планируется его расположение.
16. Договор участия в долевом строительстве объекта долевого строительства либо договор уступки права требования (со всеми предлагающимися к нему договорами).
17. Копия разрешения на строительство.
18. Копия справки, отражающей срок сдачи дома в эксплуатацию, степень готовности дома.
19. Согласие собственника жилого помещения о предоставлении несовершеннолетнему права пользования жилым помещение, в котором проживает несовершеннолетний, до ввода в эксплуатацию строящегося объекта капитального строительства (копия развернутой справки с места жительства ребенка, нотариально заверенное обязательство родственников несовершеннолетнего, иных лиц о предоставлении жилья семье несовершеннолетнего).

Перечень документов по отчуждению жилого помещения (ипотека)

Как оформить разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего

Закон предусматривает особый порядок получения. Как получить разрешение на продажу квартиры?

Опекуну или родителю следует выполнить ряд действий:

1. Собрать документы, перечисленные выше, за исключением заявления.
2. Выяснить, когда можно подойти к инспектору для подачи документов, записаться заранее.
3. Заполнить заявление в присутствии инспектора, подписать, приложить документы.
4. Передать сформированный пакет бумаг сотрудникам опеки.
5. Подождать решения чиновников, по итогам – забрать разрешение либо отказ.
6. После получения разрешения можно проводить сделку купли-продажи.

К инспектору необходимо прийти обоим родителям лично с ребенком (если он старше 14 лет), иначе заявление не примут. Если явка одного из родителей объективно невозможна (он осужден к заключению, недееспособен, пропал без вести или находится за границей), понадобятся соответствующие документы.

Обратите внимание. Иногда специалисты органов опеки идут навстречу родителям, в ходе предварительной консультации обрисовывают перспективы заявления – выдадут разрешение или нет.

Закон не содержит ограничений на переезд семьи из одного города в другой. Можно продать квартиру в одном городе, затем купить в другом, предоставив опеке по предыдущему месту жительства аналогичный комплект документов, что и при переезде в переделах одного населенного пункта.

Если населенные пункты значительно удалены друг от друга, то совершить сделки продажи старой и покупки новой квартиры одновременно не получится. Тогда родители открывают ребенку временный банковский счет, на который переводят вырученные от продажи квартиры средства. Реквизиты счета, выписку о перечислении денег нужно будет представить сотрудникам опеки.

Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

• приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
• новая квартира по площади меньше старой;
• после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
• квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
• новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
• новый район лишен достаточной инфраструктуры.

Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.

Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым.

Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.

К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия. По времени судебное разбирательство может занять от полугода.

Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.

1. Процедура покупки и продажи жилья с несовершеннолетними
2. Законодательное регулирование
3. Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника
1. При продаже квартиры
2. Для новой квартиры
4. Оформляем справку на портале за 15 минут
5. Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте
6. Как получить разрешение органов опеки на продажу/покупку жилья
1. Подготовка документов для органа опеки
2. Обращение в отдел опеки
3. Заявление для получения разрешения на продажу/покупку
4. Получение согласия отдела опеки
7. Дополнительные документы, которые могут запросить
8. Когда могут отказать в разрешении
9. Когда разрешение органа опеки не нужно
10. Сроки рассмотрения заявления

Юридические операции с недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, имеют свои нюансы. Для совершения сделки необходимо предоставить документы для опеки при покупке и продажи квартиры и получить разрешение.

Документы для продажи квартиры в 2021 году

Получить разрешение на сделку от ООП можно при соблюдении следующих условий:

• Подать заявку в попечительный орган имеет право родитель или законный опекун несовершеннолетнего;
• Продажа квартиры, в которой имеется доля собственности ребенка, осуществляется одновременно с покупкой нового жилья. Приобретенные метры должны соответствовать проданным. Чтобы проверить это, опека проводит независимую экспертизу;
• Предоставить полный пакет документации;
• Отсутствие нарушений в сделке.

Перед заключением сделки купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних, нужно получить согласие от ООП.

Перечень документации отличается в зависимости от региона, где находится имущество. В базовый список входят следующие бланки:

• Паспорта родителей (опекунов, попечителей);
• Паспорт несовершеннолетнего или свидетельство о рождении (если собственник младше 14 лет);
• Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продается и на приобретаемое жилье;
• Правоподтверждающие документы на оба объекта (выписка ЕГРН);
• Договор о предварительной покупке недвижимости;
• Постановление попечительного органа об установлении опеки (если интересы ребенка представляет попечитель или опекун);
• Разрешение на продажу имущества от собственника (если ребенок достиг десятилетнего возраста);
• Выписка из банковского счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• Номер счета ребенка, на который поступят средства после продажи квартиры.

Вместе с комплектом документов в отдел опеки нужно предоставить заявление. Бланк содержит следующую информацию:

• Название и адрес ООП;
• Данные и должность главы административного района;
• ФИО заявителя;
• Официальное название документа;
• Информация о несовершеннолетнем владельце;
• Причины продажи квартиры;
• Описание приобретаемой недвижимости;
• Список прилагаемых документов;
• Дата и подпись заявителя.

Попечительный орган дает разрешение на продажу квартиры, если заявитель смог доказать необходимость сделки, а несовершеннолетнему владельцу взамен предоставляется альтернативное жилье. При этом права собственности должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Новая жилплощадь должна по площади и другим характеристикам соответствовать предыдущей квартире. если это требование не соблюдается, то заявитель может компенсировать разницу денежными средствами. Хотя на практике подобные варианты редко одобряет опека.

ООП не дает согласие на продажу квартиры в таких случаях:

• Ухудшение условий проживания ребенка;
• Новое жилье меньше по размеру старого;
• Полученная доля собственности ребенка меньше отчужденной;
• Оформление сделки между родственниками;
• Отсутствие разрешения на юридическую процедуру от одного из родителей (попечителей).

Опека обязана аргументировать свой отказ. Отрицательное решение попечительского органа можно оспорить в суде.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Опека обязана рассмотреть заявление на получение разрешения на продажу квартиры в течение тридцати дней. Как правило, срок выдачи решения занимает до двух недель.

Источник: https://egrnka.online/info/dokumenty-dlya-opeki-pri-pokupke-i-prodazhi-kvartiry/

Правила подготовки документов для опеки при покупке и продажи квартиры регламентируют следующие законопроекты:

• Гражданский Кодекс РФ;
• Семейный Кодекс России;
• ФЗ РФ № 48.

Получение разрешение на отчуждение права собственности ребенка от попечительного органа требуется для защиты интересов несовершеннолетнего. Основная задача опеки в этом случае – удостовериться, что новая жилплощадь полностью соответствует условиям проживания в предыдущей квартире.

Получить разрешение на сделку от ООП можно при соблюдении следующих условий:

• Подать заявку в попечительный орган имеет право родитель или законный опекун несовершеннолетнего;
• Продажа квартиры, в которой имеется доля собственности ребенка, осуществляется одновременно с покупкой нового жилья. Приобретенные метры должны соответствовать проданным. Чтобы проверить это, опека проводит независимую экспертизу;
• Предоставить полный пакет документации;
• Отсутствие нарушений в сделке.

Основное требование, предъявляемое к новой недвижимости органами опеки – жилищные условия ребенка не должны нарушаться, новая квартира не должна быть хуже по условиям проживания предыдущей.

Найти объект

Проверить информацию по объекту и заказать выписку можно введя адрес или кадастровый номер в строке поиска на публичной карте ниже. Если информация содержится в базе Росреестра, система покажет краткую информацию по объекту. Перейдя на страницу детальной информации, вы сможете проверить данные объекта и заказать заверенную ЭЦП Росреестра справку за 10-15 минут онлайн.

В зависимости от возраста владельца, процесс оформления сделки купли-продажи, имеет свои нюансы:

• До 14 лет ребенок лично не участвует в процедуре, его интересы представляют родители или законные опекуны;
• До 18 лет собственник квартиры должен присутствовать при подписании документов, как и его родители. До достижения совершеннолетия дееспособность гражданина ограничена.

Если в попечительный орган обращается один из родителей, он должен предоставить документ, объясняющий причину отсутствия второго, например:

1. Справка формы Ф-25;
2. Постановление суда о признании гражданина недееспособным;
3. Решение суда о лишении или ограничении родительских прав;
4. Свидетельство о смерти;
5. Согласие на сделку отсутствующего родителя (заверенное у нотариуса);
6. Документ, подтверждающий, что родитель находится в розыске или является безвести пропавшим.

Подать заявление на получение разрешения на продажу имущества можно напрямую в районное отделение ООП или через МФЦ.

Крепостные дети, или Как органы опеки мешают улучшать жилищные условия

Вместе с комплектом документов в отдел опеки нужно предоставить заявление. Бланк содержит следующую информацию:

• Название и адрес ООП;
• Данные и должность главы административного района;
• ФИО заявителя;
• Официальное название документа;
• Информация о несовершеннолетнем владельце;
• Причины продажи квартиры;
• Описание приобретаемой недвижимости;
• Список прилагаемых документов;
• Дата и подпись заявителя.

Органы опеки и попечительства имеют право затребовать дополнительную документацию. Вид справок зависит от типа альтернативной недвижимости, которую получит ребенок взамен проданной квартиры:

• Согласие банка на регистрацию прав собственности несовершеннолетнего, если квартира приобретается в ипотеку;
• Разрешение продавца на сделку, если вместо старой недвижимости ребенку приобретают новую квартиру;
• Реквизиты банковского счета, на который родители переведут деньги после продажи жилья;
• Свидетельство о получении недвижимого имущества в дар, если вместо продаваемой квартиры, несовершеннолетнему предоставляется жилплощадь по договору дарения.

ООП не дает согласие на продажу квартиры в таких случаях:

• Ухудшение условий проживания ребенка;
• Новое жилье меньше по размеру старого;
• Полученная доля собственности ребенка меньше отчужденной;
• Оформление сделки между родственниками;
• Отсутствие разрешения на юридическую процедуру от одного из родителей (попечителей).

Опека обязана аргументировать свой отказ. Отрицательное решение попечительского органа можно оспорить в суде.

Найти объект

В случае, если несовершеннолетний является собственником, либо одним из собственников (то есть имеет долю в ней), продажа квартиры осуществляется только с согласия органа опеки и попечительства. При даче согласия орган опеки проверит, не ущемляются ли права ребенка.

Прежде, чем оформлять сделку по продаже квартиры, продавец должен обратиться в орган опеки по месту проживания:

1. Собрать необходимый пакет документов для обращения в ведомство. В каждом населенном пункте список документов может быть своим.

Обычно в него входит:

• свидетельство о рождении,
• выписка из ЕГРН на квартиру (которая продается и которая покупается взамен);
• справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги),
• технический план на покупаемое и продаваемое жилье,
• справка БТИ о стоимости.

Если новое жилье уже приобретено, нужно представить соответствующие документы.

1. Составить и подписать заявление о даче разрешения на продажу. В данном заявлении подробно следует указать обстоятельства продажи квартиры, а также прописать характеристики помещения, в котором после сделки будет проживать несовершеннолетний.
2. Сдать заявление и собранные документы в орган опеки и попечительства. Комиссия подойдет к ситуации индивидуально, чтобы выяснить, ущемляются ли в конкретном случае права ребенка.
3. Выдача разрешения может занимать до одного месяца. В разрешении ведомство укажет, какие требования нужно обязательно соблюсти при продаже квартиры. Следует неукоснительно придерживаться их, иначе есть риск признания в будущем сделки недействительной.

Разрешение органа опеки нужно будет передать в Росреестр при подаче документов на регистрацию права собственности нового владельца квартиры.

ПОКУПАТЕЛЮ: чтобы наверняка проверить, есть ли среди собственников несовершеннолетний, нужно заказать актуальную выписку об объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости. В выписке будут указаны все собственники на момент подачи запроса.

Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, а лишь прописан в ней, то он не выступает стороной в договоре. При оформлении сделки, достаточно просто снять ребенка с регистрационного учета, согласие органа опеки для этого, по общему правилу, не требуется.

Вместе с тем, закон строго охраняет права детей, поэтому просто выписать ребенка при продаже квартиры нельзя. Нужно обязательно зарегистрировать его по новому месту жительства:

• дети до 14 лет регистрируются по адресу проживания родителей;
• ребенок в возврате от 14 до 18 лет может жить с близкими родственниками (бабушка, дедушка, тетя, дядя и т.д.).

Для покупателя риск неснятия ребенка с регистрационного учета в продаваемой квартире состоит в том, что после покупки такой квартиры выписать его можно будет только через суд – а это означает потерю времени и иногда даже денег. Подавать исковое заявление придется собственнику жилья. При этом, чтобы решение состоялось в пользу покупателя, нужно будет выяснить, имеется ли иное место для постоянного проживания.

По общему правилу, продавец принимает на себя обязательство снять с регистрационного учета всех, кто проживает в квартире. В договоре об этом должен содержаться отдельный пункт, например:

«Продавец обязуется в срок до … числа снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц, в том числе несовершеннолетних. В подтверждение этого продавец предоставляет покупателю справку о зарегистрированных лицах (выписку из домовой книги)».

Если продавец не выполнит своих обязательств, покупатель в будущем сможет потребовать возмещения причиненных ему убытков.

Согласие органа опеки и попечительства на снятие с регистрационного учета все же потребуется, если речь идет о ребенке, находящемся под опекой (попечительством). В связи с этим покупателю перед сделкой лучше выяснить в местном органе опеки, не назначен ли попечитель.

Документы для продажи квартиры в 2021 году

В случае, если на имя ребенка приобретается квартира, получать согласие органа опеки не нужно. Особенность сделки состоит лишь в том, как покупатель подписывает договор:

• за малолетних покупателей в возрасте до 14 лет договор подписывают их законные представители: родители, опекун или попечитель;
• несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет ставят собственноручную подпись в договоре с письменного согласия родителей (опекуна, попечителя). При этом письменное согласие может быть выражено прямо в договоре, в разделе с подписями. Достаточно после подписи ребенка прописать «С согласия матери Петровой А.А. /подпись матери/».

После проведения государственной регистрации недвижимость будет оформлена на имя несовершеннолетнего.

1. При продаже недвижимости ребенка обязательно получите разрешение органа опеки и попечительства. Без него сделка будет незаконной.
2. Текст ДКП квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, составляет и удостоверяет нотариус.
3. Если ребенок не собственник, но прописан в квартире, убедитесь, что он будет выписан до регистрации права покупателя в Росреестре.
4. Покупая квартиру на имя ребенка, получать разрешение опеки или удостоверять ДКП у нотариуса не нужно.

   Допустим, семья решила улучшить жилищные условия – переехать из однокомнатной квартиры в квартиру аналогичного метража в новостройке.

   На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире.

   Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.

   замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области Согласно закону, органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение на совершение сделки, которая не влечет снижения стоимости доли несовершеннолетнего.

   Это значит — законный представитель должен наделить ребенка долей собственности, соразмерной стоимости, а не размеру доли отчуждаемого имущества. Позиция органов опеки попечительства является неправильной, когда они требуют наделение ребенка аналогичной или большей долей, потому что стоимость имущества зависит от стоимости квадратного метра.

   И размер доли может быть, как увеличен, так и уменьшен.

   Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн руб., то его доля равна 500 тыс. руб. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. родители вправе записать на ребенка долю в 20%.

   Формально органы опеки правы, когда выносят запрет на совершение сделки по продаже/обмену квартиры несовершеннолетнего на квартиру его ближайших родственников. Такое ограничение предусматривает ст. 37 Гражданского Кодекса РФ (Распоряжение имуществом подопечного). Впрочем, у судов есть своя точка зрения на этот счёт.

   замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области На практике возникает вопрос по реализации ст. 37 Гражданского кодекса, который устанавливает ограничение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего. Такие ограничения накладываются в отношении сделок между близкими родственниками.

   В соответствии с семейным законодательством, близкими являются родители и ребенок, внуки и дедушка/бабушка, полнородные братья и сестры. Нельзя совершить возмездную сделку между этими категориями граждан.

   Но вместе с тем, сложилась судебная практика, которая подтвердилась Свердловским Областным судом, – возмездная сделка мены возможна в том случае, если это приведет к выгоде подопечного.

   Упомянутая судебная практика сложилась уже несколько лет назад, однако, и сегодня реализация подобных сделок, может натолкнуться на противодействие со стороны официальных лиц.

   Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры, в которой вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали продавать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.

   Разрешение опеки на продажу квартиры

   Участие попечительского совета при продаже квартиры требуется только в том случае, если собственником квартиры является несовершеннолетнее лицо (согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ) либо если у ребенка есть доля в квартире.

   Если же ребенок не является собственником, но зарегистрирован в квартире, то разрешение от органов опеки не требуется, поскольку у несовершеннолетнего нет права собственности на жилплощадь.

   1. Если родители решат зарегистрировать ребенка в квартире бабушки/дедушки, при этом малолетний будет продолжать оставаться собственником продаваемой квартиры, то эта мера является недостаточной и получить разрешение на продажу жилья все же придется.
   2. Если ребенок не является собственником квартиры, а просто зарегистрирован в ней, то прописать его по другому адресу можно.
   3. Продать жилье, где зарегистрирован несовершеннолетний, без проблем получится у тех родителей, которые предоставят малолетнему собственнику в собственность жилплощадь, равноценную предыдущей или лучше нее.
   4. За получением разрешения на продажу жилья нужно обращаться в органы опеки в управление социальной защиты населения по своему району. Такие управления работают при местном муниципалитете.
   5. Если при продаже квартиры родители/опекуны не сообщили в органы опеки о совершаемой сделке, тогда вторые могут обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной.

      Также сотрудники органа опеки могут признать права несовершеннолетних нарушенными, а ответственность за это понесут родители или законные представители детей.

   Бывают случаи, когда опекунский совет не дает своего согласия не осуществление сделки купли-продажи квартиры, которая принадлежит ребенку. Но если родителей не устраивает аргументация совета по поводу отказа, они уверены в том, что отказ был немотивированным, тогда они могут обжаловать решение комиссии.

   Для этого родители должны подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры, где зарегистрирован ребенок, с целью рассмотреть дело о выдаче разрешения.

   Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.

   Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.

   
   

   Похожие записи:

   • Существенные условия договора купли-продажи недвижимости ГК РФ
   • Привлечение к административной ответственности кандидата в депутаты
   • Можно ли покупать дом на 3 сотках по новому закону об образовании